Notaría y pago por banco al comprar casa en Cuba: guía 2026

Lo esencial en cuatro reglas

Una compraventa de casa en Cuba se juega en dos sitios: la notaría y el banco. La Ley 187 de la Vivienda, vigente desde el 21 de octubre de 2026, lo deja claro en sus artículos 89 y 90. Si entiendes estas cuatro reglas, entiendes el resto de la guía.

• La venta se firma ante notario, en escritura pública, con un notario de la provincia donde está la casa (artículo 89.1 de la Ley 187).
• El precio lo acuerdan comprador y vendedor, y se paga con instrumentos bancarios o cualquier otra vía que no sea efectivo (artículo 90.1).
• Antes de vender, el vendedor tiene que haber liquidado lo que debiera por el precio de la casa, haber pagado el impuesto y demostrar que la casa está inscrita en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles (artículo 90.2).
• Comprador y vendedor pagan cada uno un impuesto del 4 %. Para el comprador se calcula sobre el valor catastral; para el vendedor, sobre el precio pactado si es igual o mayor que el valor catastral (lo explicamos más abajo).

Qué notaría te corresponde

Manda la provincia de la casa, no la tuya. Si vives en Santiago y compras en Centro Habana, la escritura se hace con un notario de La Habana. Los notarios cubanos tienen competencia provincial; en el municipio especial Isla de la Juventud, municipal (artículo 20 de la Ley 175 del Notariado).

Dentro de esa provincia, puedes elegir la notaría que quieras: la Ley 175 reconoce el derecho a «elegir libremente al notario» (artículo 80). En la práctica, compara colas y tiempos de espera entre varias notarías de la provincia.

Ojo si la casa está en una zona con regulaciones especiales: la Zona Especial de Desarrollo Mariel, Ariguanabo, zonas de alta significación para el turismo o zonas de interés para la defensa. Ahí la compraventa necesita antes una resolución del director de la Vivienda municipal. En la Zona Priorizada para la Conservación de La Habana Vieja y Centro Habana, la autorización la da la Oficina del Historiador (artículo 272 del Decreto 176). Sin esa resolución, el notario no puede seguir.

Cómo pedir la cita y cuánto tarda

Las normas no fijan un sistema único de citas: cada notaría se organiza. Vas (o llamas) a la notaría elegida, explicas que quieres hacer una compraventa de vivienda y presentas los papeles. El notario «radica» el asunto: lo anota en el Libro Único de Control de Asuntos con la fecha y los documentos que entregaste (artículos 119 y 120 del Reglamento de la Ley 175, Resolución 331/2025 del Ministerio de Justicia).

Desde ese día corre el plazo. Para una escritura de compraventa de inmuebles, el plazo oficial es de 7 días hábiles contados desde la radicación (Resolución 332/2025, anexo I). Si falta un papel, el reloj no te sirve de nada: por eso conviene llevarlo todo desde el primer día.

Las consultas se atienden al momento (Resolución 332/2025). Cada notaría debe tener a la vista su horario, sus tarifas y sus plazos (artículo 102 de la Resolución 331/2025), y tiene que dar prioridad a personas mayores, con discapacidad, embarazadas o que vienen de lugares alejados (artículo 103).

Los papeles que pide el notario

La lista exacta la fija cada notario según el caso, pero esto es lo que sale de la ley. Llévalo en original y con una copia.

• Documento de identidad vigente de todos los que firman. El notario lo coteja con la Ficha Única del Ciudadano (artículo 57.1 de la Ley 175). Si un compareciente es extranjero, además la autorización oficial de su estancia en Cuba (artículo 57.2).
• Título de propiedad e inscripción de la casa en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, a nombre de quien vende (artículo 90.2.c de la Ley 187).
• Si la casa vino del Estado y se pagaba a plazos: el documento que acredita que el precio está liquidado (artículo 90.2.a).
• Comprobante del impuesto que corresponde al vendedor (artículo 90.2.b). Pregunta al notario qué comprobante exige y en qué momento.
• Certificación catastral de la casa, que sirve para el valor catastral. Tiene vigencia de cinco años desde que se emite (artículo 18.4 del Decreto 176).
• Si alguien firma en nombre de otro: copia de la escritura de poder (artículo 75 de la Ley 175).
• Si la casa es un bien común del matrimonio: la firma o el consentimiento del otro cónyuge.
• Casos especiales: si la casa se recibió con subsidio del Estado o con precio subsidiado, puede haber que devolver el subsidio antes de vender (artículos 53 y 56 de la Ley 187; el notario exige que se haya pagado, artículo 93 del Decreto 176). Si el Estado tiene derecho de tanteo (artículos 54 y 55), hace falta la resolución de que no lo ejerce (artículo 94.4 del Decreto 176). Estas cargas aparecen en el título y en el Registro (artículo 57.1).
• El comprobante del pago bancario, o los datos para hacerlo ese día (ver más abajo).

Qué comprueba el notario

El notario no es un trámite de sello y firma. Responde de que la escritura sea legal, y si algo no cuadra puede negarse a autorizarla. Si su negativa te parece injusta, puedes recurrir ante la Dirección Provincial de Justicia o el Ministerio de Justicia (artículo 14 de la Ley 175).

• Que cada persona es quien dice ser y puede firmar por sí misma.
• Que quien vende es el dueño inscrito, o tiene un poder suficiente para vender.
• Que el vendedor cumple lo del artículo 90.2: deuda saldada, impuesto pagado y casa inscrita.
• Que el comprador no supera el límite de dos viviendas, más una de descanso declarada así en el título (artículo 4 de la Ley 187).
• Que la venta no deja en la calle a convivientes protegidos (hijos, padres, cónyuge, personas mayores vulnerables sin otro sitio donde vivir). Una venta hecha en su perjuicio es nula (artículos 59 y 66.1 de la Ley 187).
• De dónde sale el dinero: en contratos con movimiento de dinero, el notario deja constancia de su procedencia según lo que declares, y te advierte de la responsabilidad si mientes (artículo 107 de la Ley 175). También tiene obligaciones contra el lavado de activos (artículo 25).
• Si una de las partes es mayor o vulnerable, el notario debe explicarle la venta con más detalle, incluso por separado de la otra parte (artículo 136 de la Resolución 331/2025).

El pago por banco: cómo funciona

El artículo 90.1 de la Ley 187 dice que el precio se paga «mediante los instrumentos o títulos de créditos previstos en la legislación bancaria o cualquier otra modalidad de pago que no sea en efectivo». No fija un único instrumento. Las vías que conoce el sistema bancario cubano son, sobre todo, el cheque de gerencia y la transferencia bancaria.

El cheque de gerencia es la vía clásica. La regulación del Banco Central de 2011 (Resolución 85/2011) lo describía así: el comprador deposita el dinero en el banco, rellena una solicitud con sus datos, los del vendedor, el importe y una declaración jurada de que el dinero es lícito; el banco emite el cheque a nombre del vendedor y se le entrega en el acto de la firma ante el notario. El cheque no se puede ceder a otra persona y caduca a los 60 días de emitido. El vendedor lo cobra en el banco, en efectivo o a una cuenta.

Esa resolución se dictó para la ley anterior. No hemos encontrado una norma nueva del Banco Central publicada tras la Ley 187, así que pregunta en tu sucursal si siguen emitiendo el cheque igual y con el mismo plazo.

Con transferencia, lo importante es la prueba. El notario tiene que poner en la escritura el medio de pago, el número de la transferencia o del cheque, la cantidad y la fecha, «de manera que haga prueba de la operación» (artículo 134 de la Resolución 331/2025). Lleva el comprobante del banco. Una captura de pantalla que no muestre esos datos no basta.

Moneda, cuentas y bancos

La Ley 187 no dice en qué moneda tiene que pagarse la casa. La Resolución 85/2011 del Banco Central hablaba de un monto «en pesos cubanos». Los impuestos se calculan siempre en pesos cubanos: si la operación está en divisas, se convierte al tipo de cambio oficial del día (artículo 211 de la Ley 113). Si piensas pagar en divisas, pregunta antes al banco y al notario si lo aceptan y cómo quedará escrito en la escritura.

Bancos: la Resolución 85/2011 citaba el Banco Metropolitano, el Banco Popular de Ahorro (BPA) y el Banco de Crédito y Comercio (BANDEC), o cualquier otro que se autorice. Comprador y vendedor no tienen por qué tener cuenta en el mismo banco.

Cuentas en divisas: según la prensa, la Resolución 102/2026 del Banco Central (septiembre de 2026) permite abrir cuentas en divisas sin autorización previa del Banco Central. Para un cubano residente en el exterior, el documento sería el pasaporte cubano vigente. Confírmalo en el banco antes de contar con ello.

Límites de efectivo en el banco: no importan aquí. Aunque el banco te entregue efectivo, el precio de la casa no se puede pagar en efectivo.

Si el comprador vive fuera de Cuba

Primero, mira si puedes comprar: lo explicamos en la guía para comprar casa en Cuba desde el extranjero. Si puedes, tienes tres maneras de llegar a la firma:

• Viajar y firmar en persona. Es la más sencilla para el notario.
• Dar un poder a alguien de confianza en Cuba. Si lo otorgas en un consulado cubano, ese documento no necesita legalización para surtir efectos en Cuba (artículo 15 de la Ley 175).
• Firmar por videoconferencia. La Ley 175 lo permite con condiciones: al menos una de las partes tiene que estar presente ante el notario (artículo 97) y, junto a quien se conecta desde fuera, debe estar un funcionario consular cubano o un notario del lugar (artículo 181). Si se puede hacer en una compraventa lo decide cada notario: pregúntalo antes.

Poderes notariales: lo que tienes que saber

• Dónde: ante un notario en Cuba o en un consulado cubano. El poder consular no necesita legalización (artículo 15.2 de la Ley 175).
• Si el poder se hace ante un notario extranjero, para usarlo en Cuba hace falta una certificación del consulado cubano de ese país. Si no hay consulado cubano allí, lo hace el de un país cercano, con legalización previa (artículo 209 de la Ley 175). No des por hecho que una apostilla basta.
• Qué debe decir: los datos del apoderado (nombre, ciudadanía, estado civil, ocupación, domicilio y número de identidad permanente) y las facultades que le das (artículo 125.1). Para una compraventa, pide que diga expresamente que puede comprar (o vender) esa casa y pagar o cobrar el precio por banco.
• General o especial: hay los dos tipos. Un poder especial para esta compraventa concreta deja menos margen a dudas.
• Cuánto dura: la Ley 175 no le pone una fecha de caducidad. Vale mientras no se revoque ni se extinga, y el día de la firma el apoderado declara ante el notario que sigue vigente (artículo 75.3). Algunos notarios pueden ser exigentes con poderes antiguos: pregunta.
• Revocar: se hace también ante notario. Hasta que el apoderado se entera de que le quitaste el poder, lo que firme te obliga (artículo 125.2). Si lo revocas, avísale y guarda la prueba.

El día de la firma

Van todos los que firman, o sus apoderados, con el documento de identidad. Se firma con el notario delante. El notario lee la escritura en voz alta (o la comenta en lenguaje sencillo), pero tú puedes leerla por tu cuenta, y te conviene hacerlo (artículos 80 y 88 de la Ley 175). Revisa sobre todo nombres, número de identidad, dirección y descripción de la casa, precio y datos del pago.

Si estás de acuerdo, firmáis todos: al margen de cada hoja y al final (artículo 89). El vendedor recibe el cheque de gerencia, o la escritura recoge los datos de la transferencia.

Al terminar, cada compareciente recibe gratis una copia de la escritura (Resolución 333/2025, apartado decimotercero). Esa copia es tu prueba de compra: guárdala bien y escanéala.

La tarifa del notario se paga en ese momento, por pasarela electrónica como regla general y, si no, en efectivo (Resolución 333/2025, apartado decimocuarto). Para residentes en Cuba, en contratos con precio va por escala: por ejemplo, 320 pesos hasta 10 000 pesos de precio y 4 000 pesos entre 1 y 2 millones. Los impuestos y el sello (impuesto sobre documentos) van aparte. Confirma la cifra en la notaría, porque las tarifas cambian.

Después de la firma: impuestos, Registro, catastro y llaves

• Impuestos. Comprador: 4 % sobre el valor catastral (impuesto sobre transmisión de bienes, artículos 203 y 205 de la Ley 113, modificada por la Ley 187). Vendedor: 4 % sobre el precio de venta si es igual o mayor que el valor catastral; si es menor, sobre el valor catastral (artículos 42 y 44 de la Ley 113). Si el vendedor vende más de una casa en el mismo año, a partir de la segunda paga el 8 % (artículo 45). La Ley 113 da 30 días naturales desde la escritura para pagar (artículos 46 y 210), pero la Ley 187 pide al vendedor el impuesto pagado antes de vender (artículo 90.2.b). Pregunta al notario qué tiene que estar pagado el día de la firma.
• Registro. Inscribe la casa a tu nombre en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles con tu copia de la escritura. Es lo que te protege frente a cualquiera y lo que te dejará vender mañana sin problemas. Pregunta en la notaría si ellos envían la escritura o la tienes que llevar tú.
• Catastro. El catastro guarda el titular y el valor de cada inmueble (artículo 15 de la Resolución 15/2026 del INOTU). Cuando necesites una certificación catastral a tu nombre, se pide en la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo o en la Unidad de Servicios y Trámites (artículo 8), y se paga por Transfermóvil o EnZona (artículo 7).
• Llaves. Acuerda por escrito, y si puedes en la propia escritura, la fecha de entrega y en qué estado: vacía, con qué muebles o equipos. Antes de pagar, asegúrate de que no queda a vivir nadie con derecho a quedarse (artículo 66.1 de la Ley 187).
• Lo demás. Cambia a tu nombre los contratos de luz, agua y gas, y cambia las cerraduras.

Errores frecuentes

• Ir a una notaría de otra provincia. La escritura se hace donde está la casa.
• Dar una «señal» en efectivo antes de la notaría. La ley exige pago sin efectivo, y ese dinero no queda en la escritura: si la venta se cae, no tienes cómo reclamarlo.
• Poner en la escritura un precio más bajo que el real. El vendedor paga el impuesto sobre el precio, y declarar menos es falsear un documento público. Además, el notario deja constancia del origen del dinero.
• Sacar el cheque de gerencia con mucha antelación. Según la norma de 2011, caduca a los 60 días.
• Llegar con un poder hecho ante un notario extranjero sin certificación consular, o con facultades que no incluyen vender esa casa o cobrar el precio.
• Olvidar al cónyuge. Si la casa es bien común del matrimonio, hace falta su firma o su consentimiento.
• No mirar las cargas del título: devolución del subsidio, derecho de tanteo del Estado, zona con regulaciones especiales. Si existen, frenan la firma.
• Firmar y no inscribir. Sin inscripción en el Registro, el próximo que quiera comprarte la casa se encontrará el mismo problema.

Casos prácticos

Estos ejemplos son orientativos y no sustituyen la consulta con el notario.

• Yanet vive en Holguín y compra un apartamento en el Vedado. Elige una notaría de La Habana, radica el asunto con los papeles del vendedor y la certificación catastral, saca un cheque de gerencia en su banco a nombre del vendedor una semana antes y se lo entrega en la firma. Después paga su 4 % e inscribe el apartamento.
• Raúl vive en Madrid y no puede viajar. Otorga en el consulado cubano un poder especial a su hermana para comprar una casa concreta en Cienfuegos y pagar el precio por banco. Como el poder es consular, no necesita legalización. Antes, Raúl confirma con el banco cómo dejar el dinero en una cuenta en Cuba y con el notario qué comprobante necesita.
• Una pareja vende la casa familiar en Santa Clara. La casa es bien común del matrimonio y él está trabajando fuera: o viene a firmar, o da su consentimiento o un poder ante un consulado cubano. La Ley 175 permite además en algunos casos el consentimiento por videoconferencia con un funcionario consular presente (artículo 181); lo decide el notario.
• Una casa en La Habana Vieja dentro de la Zona Priorizada para la Conservación. Antes de pedir cita en la notaría, el vendedor necesita la autorización de la Oficina del Historiador (artículo 272 del Decreto 176). Sin ella no hay escritura.

Ten en cuenta

Esto es información general, no asesoramiento legal. Las normas que desarrollan la Ley 187 todavía se están publicando: antes de pagar nada, confirma tu caso con un notario o un abogado en Cuba.

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