Comprar casa en Cuba desde el extranjero: España, México y otros países

Primero, la pregunta legal

Muchos cubanos en Madrid, Ciudad de México, Montreal o Roma quieren una casa en Cuba: para la familia, para volver algún día o para pasar temporadas. Antes de mirar fotos, hay que saber si tu caso encaja en la ley.

Con la Ley 187 de la Vivienda (vigente desde el 21 de octubre de 2026) y la Ley 171 de Migración (vigente desde el 1 de noviembre de 2026), el panorama es este:

• Cubanos que emigraron: conservan su casa. Salir del país ya no hace perderla.
• Para comprar, la vía más segura sigue siendo tener domicilio en Cuba, por ejemplo acreditando la residencia efectiva o repatriándose.
• Extranjeros con residencia permanente en Cuba: pueden comprar como un cubano residente.
• Extranjeros sin residencia: la Ley 187 lo contempla por primera vez (artículos 43 y 89.1), pero faltan normas sobre documentos, pagos y requisitos. Hoy, caso a caso con un notario.

Si eres ciudadano o residente de EE. UU.

Si eres ciudadano o residente de EE. UU., la ley de tu país te prohíbe en general comprar o alquilar inmuebles en Cuba. Cada usuario es responsable de cumplir las leyes que le apliquen.

Cómo organizar la búsqueda a distancia

Desde fuera, el riesgo principal es comprar a ciegas. La forma de reducirlo es tener ojos de confianza en Cuba y un método.

• Busca en un portal con anuncios revisados y fotos reales, y guarda la búsqueda para recibir avisos.
• Usa el mapa para entender dónde está cada casa: no es lo mismo el Vedado que el final de una calle sin transporte.
• Haz una lista corta (tres o cuatro casas) antes de mover a nadie.
• Pide a quien anuncia una videollamada recorriendo la casa entera, incluida la azotea, el tanque y la cisterna.
• Pide fotos del título y de la inscripción en el Registro antes de seguir.

La visita: alguien de confianza, con lista en mano

Una videollamada no sustituye una visita. Pide a un familiar o amigo que vaya en persona, y dale una lista: techo y filtraciones, grietas, agua (presión, tanque, cisterna, turbina), instalación eléctrica, qué pasa en los apagones, puertas y ventanas, ruido y vecinos.

Si puedes, que vaya en dos horarios distintos. Y que hable con los vecinos: saben si el agua llega, si el techo gotea y si la casa tiene algún lío familiar.

Papeles: revisarlos antes de pagar nada

• Título de propiedad a nombre de quien vende.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Que esté al día con impuestos y deudas de la vivienda.
• Que todos los propietarios estén de acuerdo y puedan firmar (o tengan un poder válido).
• Que tú (o quien vaya a comprar) no supere el límite de dos viviendas.

La firma y el pago

La compraventa se firma ante notario en la provincia donde está la casa y el pago va por banco: el efectivo quedó fuera con la Ley 187. Comprador y vendedor pagan cada uno un 4 % calculado sobre el valor catastral.

Si no puedes estar en Cuba para firmar, pregunta al notario si aceptan que te represente otra persona con un poder, qué formato debe tener y dónde otorgarlo. No des por hecho que vale cualquier documento hecho fuera.

Un plan en cuatro fases

• Fase 1, desde casa: confirma tu situación legal, decide zona y presupuesto contando el 4 % de impuesto y los arreglos, y guarda tu búsqueda.
• Fase 2, a distancia: preselecciona tres o cuatro casas, haz videollamadas y pide fotos de los papeles.
• Fase 3, sobre el terreno: tu persona de confianza visita las finalistas con la lista de revisión; si puedes viajar, ve tú a la definitiva.
• Fase 4, cierre: acuerdo por escrito, cita en la notaría de la provincia, pago por banco e inscripción a nombre del comprador en el Registro.

Errores frecuentes de quien compra desde fuera

• Poner la casa a nombre de un familiar «para simplificar». Legalmente la casa es suya, no tuya.
• Mandar dinero por adelantado a alguien que «te la guarda».
• Fiarse solo de fotos o de un vídeo editado.
• No contar con el límite de dos viviendas del comprador.

Información general

Esto es información general, no asesoramiento legal. Las normas que desarrollan la Ley 187 todavía se están publicando: antes de pagar nada, confirma tu caso con un notario o un abogado en Cuba.

Preguntas frecuentes