Cómo comprar una casa en Cuba en 2026: guía completa paso a paso

Lo esencial antes de empezar

Comprar una casa en Cuba cambió este otoño. La nueva Ley de la Vivienda (Ley 187) está en vigor desde el 21 de octubre de 2026 y fija un camino claro: la compraventa se firma siempre ante notario, en la provincia donde está la casa; el pago va por banco, porque el efectivo quedó fuera de las compraventas; y comprador y vendedor pagan cada uno un impuesto del 4 % calculado sobre el valor catastral de la vivienda.

Todo lo que se haga fuera de ese camino (un «papelito» firmado en la sala, un adelanto en efectivo, una casa puesta a nombre de un primo) no te protege. Esta guía recorre el proceso completo, desde la primera búsqueda hasta el día en que la casa está inscrita a tu nombre.

Paso 1: comprueba que puedes comprar

Antes de enamorarte de una casa, confirma que la ley te permite comprarla. Según la Ley 187:

• Cubanos con domicilio en Cuba: sí, pueden comprar y vender ante notario.
• Extranjeros con residencia permanente en Cuba: sí, en las mismas condiciones que un cubano residente.
• Extranjeros sin residencia: la Ley 187 lo contempla por primera vez (artículos 43 y 89.1), pero faltan las normas que lo desarrollan. Hoy se trata caso a caso con un notario.
• Cubanos que viven fuera: conservan su casa aunque hayan emigrado. Para comprar, la vía más segura sigue siendo tener domicilio en Cuba.
• Nadie puede tener más de dos viviendas (más una de descanso que ya figurase así). Si se supera, se puede perder la última comprada.

Paso 2: define qué buscas (y qué no negocias)

En Cuba, dos casas con los mismos metros pueden ser mundos distintos. Antes de buscar, escribe en una nota tus imprescindibles. No solo habitaciones y zona: también lo que define la vida diaria en la isla.

• Agua: ¿llega todos los días o por días alternos? ¿Hay cisterna, tanque elevado y turbina (bomba)?
• Electricidad: ¿qué pasa en los apagones? ¿Tiene planta eléctrica, paneles solares o al menos un circuito preparado para ellos?
• Estado: ¿está para entrar a vivir o es una casa «para arreglar»? Si es lo segundo, ¿tienes tiempo, materiales y albañil de confianza?
• Acceso: planta baja o piso alto, escalera estrecha, ascensor (y si funciona), garaje o portal para el carro.
• Entorno: cercanía a transporte, mercados, escuela, hospital; ruido de la calle; si la zona se inunda con los aguaceros.

Paso 3: busca con filtros, no a ciegas

Buscar casa en Cuba solía significar horas en Revolico, grupos de Facebook y cadenas de WhatsApp. Funciona a veces, pero obliga a filtrar a mano anuncios repetidos, viejos o sin fotos reales.

En Cubana puedes filtrar por tipo de vivienda, habitaciones, precio y características como planta eléctrica, agua las 24 horas o paneles solares; ver los anuncios en el mapa y dibujar la zona exacta que te interesa; y guardar la búsqueda para recibir un aviso cuando salga algo nuevo. Solo publican inmobiliarias seleccionadas y particulares revisados por el equipo.

Paso 4: visita la casa con ojo de comprador

Ve tú o alguien de confianza, y si puedes, ve dos veces: una de día y otra a otra hora. En la visita, mira más allá de la pintura.

• Techo y placa: manchas de humedad, filtraciones, cabillas a la vista, si se ha impermeabilizado.
• Paredes y columnas: grietas en diagonal, salitre, desprendimientos de repello.
• Instalación eléctrica: cables viejos, breakers, si aguanta el aire acondicionado.
• Agua: abre las llaves, mira la presión, sube a ver el tanque y pregunta por la cisterna.
• Carpintería: puertas y ventanas que cierren, rejas, persianas.
• Vecindad: habla con los vecinos. Te contarán del agua, la luz y si hay algún problema con la casa.

Paso 5: revisa los papeles antes de hablar de dinero

Es el paso que más disgustos evita. Con la Ley 187, el vendedor tiene que demostrar que la casa está inscrita en el Registro de la Propiedad y que está al día con sus impuestos y deudas de la vivienda. Pide ver:

• El título de propiedad, a nombre de quien vende.
• La inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
• Que la descripción del título coincida con lo que ves (habitaciones, plantas, ampliaciones).
• El documento de identidad de todos los propietarios. Si hay varios, todos deben estar de acuerdo.
• Que esté al día con los impuestos y las deudas de la vivienda.

Paso 6: negocia el precio con argumentos

El precio pedido casi nunca es el precio final. Negocia con datos, no con prisas: compara con casas parecidas de la misma zona, calcula lo que te costará el arreglo (techo, baño, instalación eléctrica, cisterna) y ten en cuenta los gastos de la compra, empezando por tu 4 % de impuesto sobre el valor catastral.

Un buen argumento suena así: «El techo necesita impermeabilizarse y no tiene tanque elevado; por eso ofrezco menos». Deja el acuerdo por escrito (precio, qué muebles o equipos se quedan, fecha de entrega) para llevarlo al notario.

Paso 7: notario y pago por banco

La compraventa se firma en una notaría de la provincia donde está la casa. El notario comprobará identidades, papeles y que nadie supere el límite de viviendas. El pago se hace por banco: desde la Ley 187 el efectivo queda fuera de las compraventas.

No adelantes señales ni pagos fuera del notario y del banco. Si alguien insiste en cobrar «una parte por fuera», piensa en lo que pasa si mañana la venta no sale: no tendrías forma de reclamar ese dinero.

Paso 8: impuestos e inscripción a tu nombre

Comprador y vendedor pagan cada uno un 4 % calculado sobre el valor catastral. Pregunta al notario cómo y dónde se liquida en tu caso.

Con la escritura firmada, inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Es lo que de verdad te hace dueño frente a cualquiera, y lo que te permitirá venderla mañana sin problemas.

Después de comprar

• Cambia los contratos de luz, agua y gas a tu nombre.
• Guarda la escritura, la inscripción y los recibos de impuestos en un lugar seguro, y escanea copias.
• Cambia las cerraduras: nunca sabes cuántas copias de llaves hay.
• Si vas a reformar, empieza por lo que protege la casa: techo, agua y electricidad.

Antes de pagar

Esto es información general, no asesoramiento legal. Las normas que desarrollan la Ley 187 todavía se están publicando: antes de pagar nada, confirma tu caso con un notario o un abogado en Cuba.

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