Papeles para comprar o vender una casa en Cuba: la lista completa

Por qué los papeles van primero

En Cuba, la mayoría de las compraventas que se caen lo hacen por los papeles: un título que no coincide con la casa, un heredero que no firma, una ampliación sin declarar. Con la Ley 187 el notario va a exigir que la casa esté inscrita en el Registro de la Propiedad y al día con impuestos y deudas de la vivienda.

Si vendes, tenlo resuelto antes de anunciar. Si compras, revísalo antes de hablar de dinero.

La lista básica

• Título de propiedad de la vivienda.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Documentos de identidad vigentes de vendedores y compradores.
• Comprobantes de estar al día con los impuestos y las deudas de la vivienda.
• Si hay varios dueños, la conformidad de todos (o un poder válido de quien no pueda ir).
• Si la casa se heredó, los documentos que lo acrediten y la inscripción a nombre de los herederos.

Qué mirar en el título de propiedad

• Que esté a nombre de quien vende, con su nombre completo como aparece en su documento de identidad.
• Que la dirección sea exactamente la de la casa.
• Que la descripción (plantas, cuartos, metros, linderos) coincida con lo que ves.
• Si la casa se amplió o se le construyó arriba, que eso esté reflejado. Si no, hay que regularizarlo antes.

El Registro de la Propiedad

Es el documento que de verdad protege. La Ley 187 exige que el vendedor demuestre que la vivienda está inscrita. Comprueba que lo inscrito coincide con el título y con la realidad, y que no figura otra persona como titular.

Después de comprar, tú también tendrás que inscribirla a tu nombre: es lo que te hará dueño frente a cualquiera.

Impuestos y deudas de la vivienda

El vendedor tiene que estar al día. Pide los comprobantes y no aceptes un «eso se arregla después». Además, recuerda que en la compraventa cada parte paga un 4 % calculado sobre el valor catastral: pregunta al notario cómo se liquida.

Casos que complican (y cómo verlos venir)

• Herencias sin cerrar: si el dueño murió y la casa no se ha inscrito a nombre de los herederos, no se puede vender todavía.
• Divorcios: si la casa se compró en matrimonio, puede hacer falta la firma del excónyuge.
• Dueños en el extranjero: los cubanos que emigraron conservan su casa. Si no pueden venir, necesitarán representación válida; pregunta al notario qué acepta.
• Ampliaciones o divisiones sin declarar: lo construido debe estar reflejado en los papeles.
• Límite de viviendas: el comprador no puede superar dos (más una de descanso que ya figurase así).

Señales de alarma

• Te enseñan solo fotocopias o fotos del título y no el original.
• Quien vende no es quien figura en el título y no tiene un poder claro.
• «Los papeles están en trámite» y te piden adelantar dinero mientras tanto.
• La casa real tiene una planta o un cuarto más que lo que dice el papel, y nadie lo menciona.
• Te proponen poner otro precio en la escritura o pagar una parte «por fuera».

Si compras: preguntas que conviene hacer

• ¿Quiénes son todos los dueños de la casa y van a firmar todos?
• ¿La casa está inscrita en el Registro a nombre de quien vende?
• ¿Se ha ampliado o reformado algo que no aparezca en el título?
• ¿Está al día con impuestos y deudas de la vivienda? ¿Puedo ver los comprobantes?
• ¿Vive alguien más en la casa que tenga que mudarse? ¿Cuándo quedará libre?
• ¿Qué se queda en la casa (equipos, muebles, planta eléctrica)?

Si vendes: cómo adelantar trabajo

Reúne todos los documentos en una carpeta y haz copias o fotos de cada uno. Así podrás enseñarlos a un comprador serio desde el primer contacto y sabrás a tiempo si falta algo.

Si la casa es de varios dueños, habla con todos antes de anunciar y acordad quién firmará y cómo. Si alguno vive fuera, pregunta al notario qué tipo de representación acepta. Y si hay una herencia o una ampliación pendiente, empieza por ahí: es lo que más tarda.

Checklist para el día del notario

• Documentos de identidad de todas las partes, vigentes.
• Título de propiedad original.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Comprobantes de impuestos y deudas al día.
• Poderes, si alguien firma en nombre de otro.
• Datos bancarios para el pago: el efectivo queda fuera.

Ten en cuenta

Esto es información general, no asesoramiento legal. Las normas que desarrollan la Ley 187 todavía se están publicando: antes de pagar nada, confirma tu caso con un notario o un abogado en Cuba.

Preguntas frecuentes