Impuestos y gastos al comprar o vender una casa en Cuba (2026)

Lo que cuesta una operación, de un vistazo

Comprar o vender una casa en Cuba tiene dos tipos de gasto: los impuestos, que son lo grande, y los trámites (notario, Registro, sellos, certificación catastral), que son importes pequeños en comparación. Con la Ley 187 de la Vivienda, en vigor desde el 21 de octubre de 2026, la base de los impuestos pasó a ser el valor catastral.

Este es el mapa completo. Debajo explicamos cada cosa, con los artículos de donde sale.

• Comprador: impuesto sobre transmisión de bienes, un 4 % del valor catastral.
• Vendedor: impuesto sobre ingresos personales, un 4 % del precio que figura en la escritura si es igual o mayor que el valor catastral; si es menor, se calcula sobre el valor catastral. Desde la segunda venta en el mismo año, un 8 %.
• Quien recibe una casa donada: el mismo 4 % del valor catastral. Quien dona no paga impuesto.
• Permuta: cada parte paga un 4 % sobre la casa que recibe.
• Herencia: cada heredero paga sobre su parte según una escala que depende del parentesco.
• Notario: una tarifa fija según el acto o, en la compraventa, según el precio.
• Certificación catastral, inscripción en el Registro de la Propiedad y sellos: importes pequeños, cada uno con su tarifa.
• El banco: el pago va por banco y puede tener comisión.

El valor catastral: la base de casi todo

El artículo 144 de la Ley 187 dice que la base del impuesto sobre la propiedad y los demás actos de transmisión de la vivienda es el valor catastral. La misma ley cambió la Ley 113 del Sistema Tributario para que, en las viviendas que se transmiten «por cualquier concepto», cuente el valor catastral dictaminado por la autoridad facultada (nuevo artículo 203). Los antiguos «valores referenciales» que usaba el Ministerio de Finanzas y Precios dejan de ser la referencia.

El valor catastral es un valor administrativo: suelo más construcción, calculado con una metodología oficial del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (INOTU), la Resolución 16/2026. Esa misma metodología dice que el valor catastral es distinto del valor de mercado y que nunca puede superarlo. Por eso no te sirve para saber cuánto pedir por tu casa (para eso, mira la guía «Cuánto vale mi casa en Cuba»), pero sí para saber cuánto vas a pagar de impuestos.

La certificación catastral: quién la da, cuánto cuesta y cuánto dura

Es el papel donde consta el valor catastral oficial de tu casa. La regula la Resolución 15/2026 del INOTU, publicada junto a la Ley 187.

• Quién la emite: la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo del municipio donde está la casa (artículo 3). La pides tú, como titular, en esa dirección o en la Unidad de Servicios y Trámites (artículo 8).
• Qué trae: referencia catastral, ubicación y uso, superficies, linderos y medidas, características de la construcción, el valor catastral y el titular con el valor legal (artículo 15).
• Cuánto cuesta: el precio lo fija la Resolución 59 de 2017 del Ministerio de Finanzas y Precios (artículo 16). Es un importe pequeño; confirma la cifra al pedirla.
• Cómo se paga: en línea, por Transfermóvil o EnZona (artículo 7).
• Cuánto dura: cinco años desde que se emite (artículo 18.4 del Decreto 176, reglamento de la Ley 187).
• Cuánto tarda: la resolución no fija un plazo. Si la casa ya está en el catastro y no ha cambiado, se expide directamente. Si hay ampliaciones o diferencias con el título, primero hay que actualizar los datos, a veces con visita a la casa (artículos 10 a 13), y eso alarga el trámite. Pídela con tiempo.

Si compras: el 4 % de transmisión de bienes

El comprador paga el impuesto sobre transmisión de bienes y herencias. El tipo es un 4 % (artículo 205, inciso a, de la Ley 113) y la base es el valor catastral de la casa (artículo 203 de la Ley 113, tal como lo redactó la Ley 187).

Da igual el precio que pactes con el vendedor: tu impuesto se calcula sobre el valor catastral. Cuéntalo en tu presupuesto desde el principio, junto con los arreglos que necesite la casa.

Si vendes: el 4 % (o el 8 %) de ingresos personales

El vendedor paga el impuesto sobre los ingresos personales por la venta. El tipo es un 4 %, sin deducción alguna (artículo 42 de la Ley 113).

Aquí hay un matiz que mucha gente no conoce. La Ley 187 también cambió el artículo 44 de la Ley 113: para el vendedor, la base es el precio de la escritura, siempre que sea igual o mayor que el valor catastral. Si el precio es menor, la base es el valor catastral. Es decir, el vendedor paga sobre lo que sea más alto de los dos.

Y otro: si vendes más de una casa en el mismo año, desde la segunda venta pagas un 8 % por cada una (artículo 45 de la Ley 113).

Si vendes la casa al Estado (a la Dirección de la Vivienda Municipal), esa venta está exonerada del impuesto sobre ingresos personales (artículo 91.1 de la Ley 187).

Cuándo se paga y qué pasa si no pagas

En la compraventa entre personas, los dos impuestos se pagan antes de firmar: el pago «se acredita al momento de la formalización» ante el notario (artículos 46.2 y 210.2 de la Ley 113, desde el Decreto-Ley 93 de 2024). Ya no hay 30 días para pagar después. La Ley 187 lo refuerza: al vendedor se le exige el pago del impuesto antes de vender (artículo 90.2).

En donaciones, permutas y herencias sigue el plazo general: 30 días naturales desde la firma de la escritura o desde la notificación de la resolución; si es una sentencia, desde que es firme (artículo 210.1 de la Ley 113).

Antes de la cita, pregunta al notario el importe exacto de cada impuesto y por qué vía pagarlo, y lleva los comprobantes.

Si no pagas a tiempo, la deuda crece: un 2 % de recargo si pagas dentro de los 30 días hábiles siguientes, un 5 % entre 30 y 60 días hábiles, y después un 0,1 % por día hasta llegar al 30 % de lo debido (artículo 425 de la Ley 113). Si la ONAT tiene que cobrarlo por la vía de apremio, suma otro 5 % (artículo 424).

Y hay algo peor que el recargo: sin el impuesto pagado, el Registro no inscribe la escritura (artículo 215) y ningún notario autoriza una nueva venta de esa casa (artículo 214). Una casa con el impuesto de la operación anterior sin pagar no se puede vender limpia.

Notario, Registro, sellos y banco

Notario. Desde enero de 2026 rige la Resolución 333 de 2025 del Ministerio de Justicia, que fija las tarifas para quien reside en Cuba. En la compraventa se cobra por escala según el precio: 320 pesos hasta 10 000; 600 pesos de 50 001 a 100 000; 1 250 de 150 001 a 300 000; 2 100 de 500 001 a 600 000; 3 300 de 900 001 a un millón; 4 000 de uno a dos millones; 5 000 de dos a tres millones; y a partir de ahí, 180 pesos más por cada 100 000 o fracción. La tarifa no incluye impuestos ni sellos. Quien vive fuera paga otra tarifa: pregunta en la notaría.

Otros actos de la misma resolución: donación de inmueble, 300 pesos; permuta de viviendas, 250 pesos por cada casa; aceptación de herencia y adjudicación, 225; testamento, 100; poder, 150; copia extra de la escritura, 100 pesos por hoja en papel. Al firmar te dan una copia gratis.

Plazo del notario: 7 días hábiles para la escritura de compraventa y para la permuta, y 6 para la donación, desde que se radica el asunto (Resolución 332 de 2025).

Registro de la Propiedad. Después de firmar, el nuevo dueño inscribe la escritura. El Registro cobra su propia tarifa, que depende del valor del inmueble. Es pequeña al lado de los impuestos, pero confirma el importe allí.

Sellos. El impuesto sobre documentos se paga con sellos del timbre o, desde el Decreto-Ley 93, también por canales electrónicos (artículo 219 de la Ley 113). Para residentes, la matriz de la escritura lleva 5 pesos y cada copia notarial otros 5 (Anexo 4 de la Ley 113). Otros trámites de vivienda, como el dictamen de descripción y tasación o la permuta administrativa, también piden sellos (artículos 86 y 239 del Decreto 176).

Banco. El precio no se puede pagar en efectivo: va por los instrumentos de la legislación bancaria, como el cheque o la transferencia (artículo 90.1 de la Ley 187). El banco puede cobrar comisión por el cheque o la transferencia; pregunta en tu sucursal antes del día de la firma.

Ejemplo de cálculo de una compraventa

Las cifras de este ejemplo son inventadas, solo para enseñar la cuenta. El valor catastral de tu casa lo dice tu certificación catastral.

Imagina una casa con un valor catastral de 400 000 pesos (ejemplo) que se vende por 600 000 pesos en la escritura (ejemplo).

• Comprador: 4 % de 400 000 = 16 000 pesos.
• Vendedor: el precio (600 000) es mayor que el valor catastral, así que la base es el precio: 4 % de 600 000 = 24 000 pesos. Si fuera su segunda venta del año: 8 % = 48 000 pesos.
• Si la escritura dijera 300 000 pesos, por debajo del valor catastral, el vendedor pagaría sobre los 400 000: 16 000 pesos.
• Notario: precio entre 500 001 y 600 000, tarifa de 2 100 pesos.
• Sellos de la matriz: 5 pesos. Más la certificación catastral y la inscripción en el Registro.
• Total de impuestos en el caso principal: 40 000 pesos entre los dos.

Donaciones: paga quien recibe la casa

La donación se firma ante notario en la provincia de la casa, que tiene que estar inscrita en el Registro (artículo 99 de la Ley 187). Quien recibe la casa paga el impuesto sobre transmisión de bienes: un 4 % del valor catastral (artículos 199, 203 y 205 de la Ley 113). Quien dona no paga impuesto, porque no cobra nada. El plazo es de 30 días naturales desde la escritura.

Antes había reglas distintas cuando donabas a un familiar hasta el cuarto grado. Con el nuevo artículo 203 la base es el valor catastral en todos los casos. Ni el parentesco ni la Ley de Presupuesto de 2026 dan una rebaja para casas: la del 2 % que trae esa ley es solo para donaciones de vehículos entre familiares (artículo 74.3 de la Ley 181).

Caso práctico: una madre dona a su hija un apartamento con un valor catastral de 250 000 pesos (ejemplo). La hija paga 10 000 pesos de impuesto en los 30 días siguientes a la escritura, más los 300 pesos del notario.

Ojo con las casas asignadas por el Estado con subsidio: si la donas o la vendes en los primeros 15 años, puede tocarte devolver el subsidio al Presupuesto del Estado. La donación entre parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad queda fuera de esa obligación (artículos 53 a 57 de la Ley 187).

Permutas: cada uno paga por la casa que recibe

En una permuta cada parte paga un 4 % sobre el valor de la casa que adquiere (artículo 205, inciso b, de la Ley 113), y ese valor es el catastral. Si hay compensación en dinero, la ley dice que «para la persona que la recibe», la base es el valor catastral más la compensación (nuevo artículo 203.2). El plazo es de 30 días naturales desde la escritura.

Caso práctico: Ana cambia su casa (valor catastral de 300 000 pesos, ejemplo) por la de Luis (500 000, ejemplo), y Ana le paga a Luis 150 000 pesos de compensación por banco. Ana recibe la casa de Luis: paga el 4 % de 500 000, es decir, 20 000 pesos. Luis recibe la casa de Ana y la compensación: su base sería 300 000 + 150 000, y su impuesto, 18 000 pesos. Al notario le pagan 250 pesos por cada casa. Cómo se aplica la compensación en tu caso, confírmalo con el notario o la ONAT.

Para todo lo demás de las permutas (cómo buscar, papeles, compensación), mira la guía de permutas.

Herencias: una escala según el parentesco

Al morir el dueño, la casa pasa según las reglas de la herencia. Si los herederos están de acuerdo, la adjudicación se hace ante notario; si no, en un juzgado (artículo 85 de la Ley 187).

Cada heredero paga el impuesto sobre su parte (artículo 202 de la Ley 113), según la escala del Anexo 3 de esa ley, y la casa se valora por su valor catastral (artículo 203). La escala sube con el valor y con la lejanía del parentesco (la tienes en la lista de abajo).

Los tramos de esa escala están en pesos desde 2012 y no se han actualizado, mientras que los valores catastrales nuevos son mucho más altos, así que el porcentaje puede salir alto. La ley no explica con claridad si cada porcentaje se aplica solo a su tramo o a toda tu parte: antes de firmar la adjudicación, pide a la ONAT o al notario que te hagan la cuenta con la certificación catastral en la mano.

Caso práctico: tres hermanos heredan de su padre una casa a partes iguales. Cada uno paga por su tercio del valor catastral, con la escala de «descendientes». Si uno de ellos tiene 65 años o más, su impuesto baja un 20 %. Si después quieren vender, primero tienen que inscribir la casa a su nombre: sin el impuesto de la herencia pagado, el Registro no la inscribe y el notario no autoriza la venta.

Si la casa se reparte por un divorcio, la adjudicación al liquidar la comunidad matrimonial tributa un 1 % (artículo 205, inciso c, de la Ley 113).

• Hijos, padres, abuelos, nietos y cónyuge: exento hasta 1 000 pesos; luego del 2 % al 25 % según el tramo.
• Hermanos: del 4 % al 35 %.
• Tíos y sobrinos: del 8 % al 50 %.
• Otros parientes, afines y personas sin parentesco: del 14 % al 65 %.
• Rebaja del 20 % del impuesto para herederos no aptos para trabajar que dependían del fallecido, para declarados incapaces judicialmente, y para mujeres desde 60 años y hombres desde 65 (artículo 208 de la Ley 113).
• Plazo: 30 días naturales desde la escritura de adjudicación o desde que la sentencia es firme (artículo 210.1).
• Notario: acta de declaratoria de herederos, 150 pesos si vas con abogado y 350 si vas por tu cuenta; aceptación de herencia y adjudicación, 225 pesos (Resolución 333 de 2025).

Tener o alquilar la casa: ¿hay que pagar cada año?

La Ley 113 tiene un impuesto anual del 2 % por la propiedad de viviendas (artículos 161 a 167), pero no se cobra a quien reside en Cuba: la Ley de Presupuesto de 2026 lo deja sin aplicar para las personas cubanas y extranjeras que residen permanentemente en el país (Disposición Especial Segunda de la Ley 181). La Ley 113 solo lo exige cuando lo apruebe la Ley de Presupuesto del año. Si vives fuera y tienes casa en Cuba, consulta tu caso en la ONAT.

Alquilar es distinto. La Ley 187 permite alquilar la casa entera, cuartos o espacios (artículo 72), y los contratos de más de un año se formalizan ante notario o por contrato privado (artículo 227 del Decreto 176). Lo que cobras de alquiler es un ingreso: tienes que inscribirte en la ONAT y pagar el impuesto sobre ingresos personales que corresponda a tu modalidad. Pregunta en la ONAT de tu municipio antes de firmar con el inquilino.

Rebajas, exenciones y otros pagos que conviene prever

• Venta al Estado: exonerada del impuesto sobre ingresos personales (artículo 91.1 de la Ley 187).
• Donar al Estado: el notario no cobra (Resolución 333 de 2025, apartado octavo).
• Si no puedes ir a la notaría por discapacidad, vulnerabilidad o por ser mayor (desde 60 años las mujeres y 65 los hombres) con jubilación o pensión mínima, no pagas el recargo por que el notario vaya a tu casa (apartado sexto). En casos de vulnerabilidad se puede autorizar una rebaja del 50 % o la gratuidad (apartado séptimo).
• Rebaja del 20 % en el impuesto de herencias para mayores, incapacitados y dependientes (artículo 208 de la Ley 113).
• Pago electrónico: la ONAT ha aplicado un descuento por pagar impuestos por Transfermóvil y otros canales; pregunta si aplica a tu operación.
• Devolución de subsidios: si la casa se asignó con subsidio y la vendes en los 15 primeros años (artículos 53 a 57 de la Ley 187).
• Deudas de la propia casa: el vendedor debe tener liquidado lo que debiera del precio de la vivienda (artículo 90.2 de la Ley 187).
• Agente o inmobiliaria: si usas uno, su comisión es aparte y se pacta con él.

Errores frecuentes

• Calcular el impuesto del vendedor solo sobre el valor catastral cuando el precio de la escritura es más alto.
• Poner en la escritura un precio que no es el real para pagar menos. La escritura es la prueba de la operación: si hay un problema, es lo único que vale. Y el comprador no ahorra nada, porque paga sobre el valor catastral igual.
• Olvidar el 8 % si ya vendiste otra casa ese mismo año.
• Llegar al notario sin la certificación catastral, o con una de hace más de cinco años.
• Pensar que donar a un hijo o a un sobrino no paga impuesto.
• Dejar pasar los 30 días en una donación, permuta o herencia: los recargos llegan hasta el 30 %.
• Comprar una casa con un impuesto anterior sin pagar (por ejemplo, de una herencia): no la podrás inscribir.
• No contar los arreglos, la mudanza y la comisión del banco en el presupuesto.

Ten en cuenta

Esto es información general, no asesoramiento legal. Las normas que desarrollan la Ley 187 todavía se están publicando: antes de pagar nada, confirma tu caso con un notario o un abogado en Cuba.

Preguntas frecuentes