Heredar o donar una casa en Cuba: guía completa con la Ley 187

Qué pasa con la casa cuando muere el dueño

Desde el día en que muere el dueño, la casa pasa a sus herederos. Lo dice el artículo 522 del Código Civil: los herederos adquieren la herencia desde la muerte. Pero hasta que no hagas los papeles, la casa sigue a nombre del fallecido y no la puedes vender, donar ni permutar.

La Ley 187 de la Vivienda (en vigor desde el 21 de octubre de 2026) no inventa reglas propias para la herencia. Su artículo 85 remite al Código Civil y añade lo práctico: si los herederos están de acuerdo, la casa se adjudica ante notario; si no, decide un tribunal.

Antes de repartir nada, mira si el fallecido estaba casado y la casa se compró durante el matrimonio. Si es así, la mitad es del viudo o la viuda por la comunidad matrimonial de bienes (artículo 245 del Código de las Familias). Solo la otra mitad entra en la herencia (artículo 535 del Código Civil).

Si hay testamento: qué puede y qué no puede decidir el dueño

Con testamento, la casa va a quien diga el testamento. En Cuba el más común es el notarial, pero también valen el ológrafo (escrito y firmado de puño y letra, con fecha) y el que se hace ante un cónsul cubano en el extranjero (artículos 483 a 486 del Código Civil).

Hay un límite: los herederos especialmente protegidos. Son los hijos y demás descendientes, el cónyuge o la pareja de hecho inscrita y los padres o abuelos, pero solo si no pueden trabajar y dependían económicamente del fallecido (artículo 493 del Código Civil, como quedó tras el Código de las Familias).

Si existen, el dueño solo puede repartir libremente la mitad de la herencia; la otra mitad es para ellos (artículo 492). Si el testamento los dejó fuera, pueden reclamar esa mitad ante notario o ante un tribunal (artículo 495).

Para saber si hay testamento, se pide la certificación del Registro de Actos de Última Voluntad y de Declaratoria de Herederos del Ministerio de Justicia. El notario la necesita siempre.

• Un hijo adulto que trabaja no es heredero especialmente protegido: hereda lo que diga el testamento.
• Un testamento posterior anula el anterior, salvo que diga lo contrario (artículo 479).
• Si el testador dejó algo al cónyuge y luego se divorciaron o rompieron, esa parte deja de valer (artículo 479 bis).

Sin testamento: la declaratoria de herederos

Si no hay testamento, primero hay que declarar quiénes son los herederos. Se hace con un acta de notoriedad ante notario de la provincia del último domicilio del fallecido en Cuba (artículo 219 de la Ley 175 del Notariado, en vigor desde enero de 2026). Si hay pelea entre familiares, se va al tribunal.

El notario pide testigos, puede pedir el criterio del fiscal y publica el trámite para que cualquiera pueda oponerse (artículos 221 y 222). Cuando lo aprueba, lo manda inscribir en el Registro de Actos de Última Voluntad y de Declaratoria de Herederos (artículo 228).

• Certificación de defunción.
• Certificaciones que prueban el parentesco de cada heredero (nacimiento, matrimonio o unión de hecho inscrita).
• Certificación del Registro de Actos de Última Voluntad y de Declaratoria de Herederos.
• Declaraciones de testigos.
• Si vas con abogado, el contrato con el bufete.

Quién hereda y en qué orden

Sin testamento, la ley llama a la familia por turnos. Si hay alguien en un turno, los siguientes no heredan, con las excepciones que verás abajo. Es el orden de los artículos 510 a 521 bis del Código Civil, tal como los dejó el Código de las Familias de 2022.

Ser familia no basta. Pierde el derecho quien cometió delitos contra el fallecido o su familia cercana, lo forzó o engañó con el testamento, le negó alimentos o atención, lo abandonó siendo mayor o con discapacidad, o ejerció violencia familiar o de género contra él (artículo 469 del Código Civil). No hace falta condena penal, y el perdón del fallecido lo borra.

La pareja pierde el derecho si ya habían roto su vida en común, aunque no se hubieran divorciado (artículo 518.2). Y la pareja de hecho necesita tener la unión formalizada ante notario o reconocida por un tribunal, e inscrita, para tener la protección del Código de las Familias (artículo 306).

• Primero, los hijos. Si un hijo murió antes, entran sus hijos (los nietos) en su lugar. El cónyuge o la pareja de hecho inscrita recibe una parte igual a la de cada hijo (artículos 514 y 517).
• Si no hay hijos ni nietos: la madre y el padre, también con el cónyuge o la pareja, a partes iguales (artículos 515 y 517).
• Si no hay descendientes ni padres: el cónyuge o la pareja se lo lleva todo (artículo 518).
• Después, los abuelos; luego los hermanos y los sobrinos; y al final, los tíos (artículos 520, 521 y 521 bis).
• Abuelos o padres que no pueden trabajar y dependían del fallecido heredan junto con los del primer turno, con una parte igual (artículos 516 y 520).
• Quien cuidó al fallecido y pagó esos gastos recibe el doble que los demás, y puede entrar aunque esté en un turno posterior (artículo 511).

Si un heredero vive fuera de Cuba o emigró

Durante años, el artículo 470 del Código Civil impedía heredar a quien había «abandonado definitivamente el país», y el 473 mandaba su parte al Estado. El Decreto-Ley 130/2026 derogó los dos artículos; rige desde el 10 de septiembre de 2026. Hoy vivir fuera ya no es causa para perder la herencia.

La Ley 171 de Migración, en vigor desde el 1 de noviembre de 2026, lo confirma: los cubanos residentes en el exterior tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de sus bienes conforme a la ley (artículo 31). Esto incluye a quienes tenían la antigua condición de «emigrado» (artículo 29).

Lo que sí cambia es cómo firmas desde fuera. Tienes varias vías; pregunta al notario cuál acepta en tu caso.

• Venir a Cuba y firmar en persona.
• Dar un poder a alguien de confianza en Cuba. Si lo haces ante un notario extranjero, necesita la certificación del consulado cubano de ese país (artículo 209 de la Ley 175).
• Que los demás herederos firmen el reparto y tú lo ratifiques después ante un notario o un cónsul cubano, en el plazo que pacten (artículo 177.2 de la Ley 175).
• En algunos actos la Ley 175 permite participar por videoconferencia, con un cónsul o notario a tu lado (artículo 181).

Adjudicación e inscripción: cuándo la casa pasa a tu nombre

Con el testamento o la declaratoria en la mano, todos los herederos van al notario a firmar la escritura de aceptación de herencia y adjudicación. El notario exige el acuerdo y la presencia (o representación) de todos (artículo 177 de la Ley 175).

Después hay que pagar el impuesto de herencia e inscribir la escritura en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles. La Ley 187 obliga a todo titular a inscribir sus transmisiones (artículo 140). Sin esa inscripción no podrás vender: el vendedor tiene que acreditarla (artículo 90).

• Título de propiedad de la casa a nombre del fallecido.
• Testamento, o acta de declaratoria de herederos.
• Certificación del Registro de Actos de Última Voluntad y de Declaratoria de Herederos.
• Certificación catastral de la casa (se pide en la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo y se paga por Transfermóvil o EnZona, según la Resolución 15/2026 del INOTU).
• Documentos de identidad de todos los herederos, y poderes si alguien firma por otro.
• Si el fallecido estaba casado, lo necesario para liquidar antes la comunidad matrimonial.

Varios herederos: quedarse juntos, comprar la parte de otro o vender

Mientras no se reparte, la casa es de todos los herederos por partes (artículo 523 del Código Civil). Si se adjudica a varios, quedan como copropietarios: cada uno es dueño de su cuota, no de un cuarto concreto.

Nadie está obligado a seguir en copropiedad (artículo 166). Cuando la casa no se puede partir sin estropearla, la ley da salidas en este orden: adjudicarla a uno que pague a los demás su parte, permutarla, o venderla y repartir el dinero (artículos 166 y 539).

• Quedarse todos como copropietarios: para vender o donar la casa entera hace falta el acuerdo de todos; si no lo hay, solo una autoridad puede autorizarlo, a petición de quienes tengan al menos la mitad del valor (artículo 165).
• Que uno se quede la casa y pague a los otros: se puede hacer en la propia escritura de adjudicación o con una cesión de derechos hereditarios ante notario.
• Vender tu cuota: puedes, pero antes tienes que ofrecérsela a los demás copropietarios. Si no lo haces, ellos pueden quedarse con la venta (tanteo y retracto, artículo 163).
• Dividir la casa en dos viviendas: si la estructura lo permite y hay permisos, ante notario si hay acuerdo; si no, ante tribunal (artículo 69 de la Ley 187).
• Sin acuerdo: cualquiera puede pedir al tribunal la partición (artículo 536 del Código Civil) o que se extinga la copropiedad mediante permuta o división obligatoria (artículo 70 de la Ley 187).

Plazos que no conviene dejar correr

• Renunciar a la herencia: tienes tres meses. Con testamento, desde que sabes oficialmente que eres heredero; sin testamento, desde que la declaratoria es firme. Si no renuncias en ese plazo, se entiende que aceptas (artículo 527 del Código Civil). La renuncia se hace ante notario o tribunal (artículo 526).
• Pagar el impuesto de herencia: 30 días naturales desde la escritura notarial (artículo 210 de la Ley 113 del Sistema Tributario).
• Si no hay herederos, o renuncian, y la casa queda vacía, pasa al Estado a los dos años de la muerte (artículo 88 de la Ley 187). Si la ocupan otras personas, también pasa al Estado a los dos años, y puede reconocerse el derecho a quienes vivían allí con permiso del dueño al menos cinco años (artículo 86).
• La certificación de últimas voluntades caduca: según la prensa cubana, vale seis meses. Pídela cerca de la fecha del notario.
• No hay un plazo fijo para adjudicar, pero una casa abandonada que se deteriora puede acabar en manos del Estado por vía judicial (artículo 141 de la Ley 187).

Ocupantes que no son herederos y convivientes

Que alguien viva en la casa no lo convierte en heredero. Los herederos, como nuevos dueños, pueden decidir con quién conviven y pedir a un conviviente que se vaya. Si se niega, se reclama ante la Dirección de la Vivienda Municipal, que puede darle treinta días naturales para irse (artículo 65 de la Ley 187).

Pero hay personas a las que no se puede sacar si no tienen otra vivienda, ni otro lugar donde vivir, ni medios para conseguirlo (artículo 66.1). Antes de pelear, mira si el ocupante está en esta lista.

• Padres, abuelos, hijos o nietos del dueño, también los afines o socioafectivos.
• La madre o el padre que tiene la guarda de hijos del dueño.
• Personas adultas mayores en situación vulnerable.
• El excónyuge al que una autoridad le dio derecho de habitación.
• El cónyuge o la pareja de hecho inscrita.
• Otros casos en que echarlos sería una injusticia manifiesta, a juicio de la autoridad.

Cómo donar una casa en Cuba

Donar es regalar la casa en vida. El dueño puede donarla a personas naturales o jurídicas, siempre que la casa esté inscrita en el Registro Central de la Propiedad. Se firma en escritura pública ante notario de la provincia donde está la casa (artículo 99 de la Ley 187 y artículo 374 del Código Civil). Si se dona al Estado, se hace en la Dirección de la Vivienda Municipal (artículo 100).

En general no hace falta autorización previa. Sí hace falta en las zonas con regulaciones especiales (Mariel, Ariguanabo, zonas de alta significación para el turismo y la zona priorizada de La Habana Vieja y Centro Habana), donde lo autoriza la Dirección de la Vivienda Municipal o la Oficina del Historiador (artículos 271 y 272 del Decreto 176).

Puedes donar a cualquiera, no solo a familia. La donación tiene que tener efecto en vida: una donación «para cuando yo muera» no vale (artículo 377 del Código Civil). Si quieres eso, lo tuyo es un testamento o, entre parientes cercanos, un pacto sucesorio ante notario (artículo 176 de la Ley 175).

• Puedes reservarte el usufructo: donas la casa pero sigues viviendo en ella (artículo 376 del Código Civil).
• Puedes pactar que quien la recibe no la venda durante un máximo de cinco años; inscrito, vale frente a terceros.
• Se puede revocar si quien la recibe no cumple lo pactado, por ingratitud o si al donante le nacen hijos después. La revocación se hace ante notario.
• Si el donante tenía una deuda por el pago de la casa, la sigue debiendo él, salvo que pacten otra cosa (artículo 99.2 de la Ley 187).

Límites y trampas al donar

• Dos viviendas por persona: nadie puede tener más de dos, sin contar una de descanso que ya figure así en el título (artículo 4 de la Ley 187). Quien recibe la donación no puede pasarse de ese límite.
• La casa de descanso que se dona deja de ser de descanso y cuenta como vivienda normal; si se hereda, conserva esa condición (artículo 138.4).
• Casas con subsidio del Estado: si la casa se asignó con precio subsidiado después del 11 de mayo de 2017 y no han pasado quince años, donarla obliga a devolver el subsidio, salvo que la donación sea a parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad (artículo 56). Otras casas subsidiadas exigen devolver el subsidio o pedir autorización (artículos 53 a 55). Mira tu título: estas cargas tienen que constar ahí (artículo 57).
• Convivientes protegidos: una donación que perjudique a los convivientes del artículo 66.1 es nula (artículo 59 de la Ley 187).
• Vivienda familiar: si la casa está inscrita como vivienda familiar, al donarla hay que tener en cuenta el interés de la familia más necesitada de protección (artículo 62).
• Donación inoficiosa: si quita a los herederos especialmente protegidos su mitad, o deja al donante sin techo ni sustento, se puede anular (artículo 378 del Código Civil).

Impuestos y costes

Herencia y donación pagan el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias de la Ley 113. Desde la Ley 187, la base para cualquier transmisión de vivienda es el valor catastral (artículo 203 de la Ley 113, modificado por la disposición final cuarta de la Ley 187). Por eso necesitas la certificación catastral.

En la herencia paga cada heredero por su parte. El tipo depende del parentesco y sube por tramos según el valor de esa parte (artículo 205 d) y Anexo 3 de la Ley 113). Entre padres, hijos y cónyuges es la escala más baja, con la primera parte exenta; entre hermanos, tíos o personas sin parentesco, más alta. Hay una rebaja del 20 % para herederos que no pueden trabajar y dependían del fallecido, para incapacitados judicialmente, y para mujeres desde 60 años y hombres desde 65 (artículo 208).

En la donación paga quien recibe la casa: un 4 % sobre el valor catastral (artículos 199 y 205 a) de la Ley 113). Es distinto de la compraventa, donde pagan comprador y vendedor un 4 % cada uno.

Además están los aranceles del notario y del Registro, el impuesto sobre documentos y la certificación catastral. No damos cifras: pregunta a la notaría y a la ONAT el desglose de tu caso antes de firmar. El Registro no inscribe nada sin el comprobante del impuesto (artículo 215).

Tres casos prácticos

El padre muere sin testamento y un hijo vive en España. La madre murió antes. Heredan los tres hijos a partes iguales, también el que vive en Madrid: desde el Decreto-Ley 130/2026 ya no pierde su parte. Uno de los hermanos en Cuba pide la declaratoria ante notario de la provincia del padre. Para la adjudicación, el de Madrid da un poder ante el consulado cubano, o ratifica después ante el cónsul el reparto que firmen sus hermanos. Si los tres acuerdan que la casa se la quede uno, este paga a los otros su parte. Si deciden venderla, antes tiene que estar inscrita a nombre de los herederos.

La abuela quiere donar su casa al nieto. Puede hacerlo ante notario si la casa está inscrita a su nombre. Puede reservarse el usufructo para seguir viviendo allí. Antes, conviene revisar tres cosas. Que el nieto no pase de dos viviendas. Que la donación no deje sin su mitad a un heredero especialmente protegido, por ejemplo un hijo que no puede trabajar y depende de ella. Y si el título menciona un subsidio: en el caso del artículo 56, abuela y nieto están dentro del parentesco que libra de devolverlo, pero en otros casos subsidiados no hay esa excepción. El nieto paga el 4 % del valor catastral. Si el nieto es menor de edad, pregunta al notario cómo acepta en su nombre.

Tres hermanos heredan y no se ponen de acuerdo. Mientras no haya acuerdo, ninguno puede vender la casa entera. Cada uno puede vender su parte, pero primero tiene que ofrecérsela a los otros dos. Si nadie cede, cualquiera puede ir al tribunal: si la casa no se puede dividir, el tribunal puede adjudicarla a uno que pague a los demás o, si no, ordenar que se venda y se reparta el dinero. Antes de llegar ahí, vale la pena pedir una valoración neutral y hablar con un abogado.

Errores frecuentes

• Dejar la casa años a nombre del fallecido. Mientras no se adjudique e inscriba, no se puede vender ni donar, y cada año es más difícil reunir a todos.
• Olvidar la mitad del viudo o la viuda: primero se liquida la comunidad matrimonial y luego se reparte la herencia.
• Creer que el hijo que vive fuera ya no hereda. Esa regla se derogó en 2026.
• Repartir la casa «de palabra» entre hermanos, sin escritura. Ante la ley, siguen siendo todos dueños.
• Pensar que quien vive en la casa la hereda. Heredan los llamados por testamento o por ley; el ocupante solo tiene derechos en casos concretos.
• Donar la casa para «cuando me muera». Esa donación no vale: para eso está el testamento.
• Donar sin mirar el título: subsidios, vivienda familiar o zona especial pueden exigir pagos o autorizaciones.
• Firmar un poder que no sirve. Pide al notario en Cuba el texto exacto antes de ir al consulado.
• No pagar el impuesto en los 30 días siguientes a la escritura.

Ten en cuenta

Esto es información general, no asesoramiento legal. Las normas que desarrollan la Ley 187 todavía se están publicando: antes de pagar nada, confirma tu caso con un notario o un abogado en Cuba.

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