Construir o ampliar una casa en Cuba: azotea, licencia y papeles

Antes de poner un bloque: el camino completo

En Cuba se puede construir por esfuerzo propio: una casa nueva en un terreno, un segundo piso, una ampliación al fondo o una vivienda encima de la azotea de otro. La Ley 187 de la Vivienda, vigente desde el 21 de octubre de 2026, y su Reglamento (Decreto 176) dicen cómo. El camino tiene siempre las mismas etapas.

Quien da los permisos es la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo de tu municipio (en la Isla de la Juventud, su delegación). Es lo que antes se llamaba Planificación Física y hoy depende del INOTU (artículo 22 de la Ley 187).

• 1. Tener un derecho sobre el sitio: la casa, el terreno o la azotea, a tu nombre.
• 2. Conocer las regulaciones urbanísticas del lugar. Son públicas y de consulta obligatoria (artículo 62.3 del Decreto 176).
• 3. Proyecto y licencia de obra (o autorización de obra si es algo menor).
• 4. Construir según el proyecto aprobado, con los papeles en la obra.
• 5. Pedir el certificado de habitable al terminar.
• 6. Ir al notario a describir la obra en escritura pública.
• 7. Inscribirla en el Registro de la Propiedad y actualizar el catastro.

Qué obras necesitan licencia, cuáles autorización y cuáles nada

La ley distingue tres casos. Si dudas en cuál cae tu obra, pregunta en Ordenamiento Territorial antes de empezar.

• Sin papeles: el mantenimiento y las obras dentro de la casa o del apartamento que no tocan la fachada ni afectan la carga o la estructura (artículo 22.4 de la Ley 187). Pintar por dentro, cambiar el piso, arreglar el baño tal como está.
• Autorización de obra: obras menores por fuera de la casa; ranchones, carports y pérgolas en el jardín; obras interiores que aumentan las redes de agua o desagüe (por ejemplo, un baño nuevo); demoliciones y apuntalamientos; y cambios de fachada (artículo 65.1 del Decreto 176).
• Licencia de obra: todo lo que ocupa suelo de forma definitiva, las viviendas nuevas, locales dentro de la parcela de la casa y cualquier cambio en la estructura, sea casa o edificio (artículo 63 del Decreto 176). Un segundo piso, una ampliación, construir en la azotea o abrir un muro de carga van aquí.
• Fachadas: si la casa no está en una avenida principal ni en una zona con regulaciones especiales, arreglar fachada, pretiles y otras acciones menores no necesita autorización (artículo 65.2 del Decreto 176).
• En apartamentos, el Reglamento de Propiedad Horizontal exige además pedir licencia o autorización para obras interiores y no dañar la estructura ni molestar a los vecinos (artículo 5 del Decreto 177).

La licencia de obra, paso a paso

El proyecto lo puede hacer una entidad autorizada, como el Arquitecto de la Comunidad (artículo 70 del Decreto 176). La ley también te permite recibir la asistencia técnica de un familiar (artículo 24 i) de la Ley 187), pero el proyecto tiene que cumplir las regulaciones del lugar.

Con la licencia, Ordenamiento Territorial te devuelve un ejemplar del proyecto firmado y acuñado (artículo 73). Si después quieres cambiar algo del proyecto, tienes que consultarlo y que lo aprueben antes de hacerlo (artículo 74.2). Durante toda la obra, la licencia y el proyecto deben estar en el lugar, a disposición de los inspectores (artículo 68).

• Documentos (artículo 71 del Decreto 176): el título de la casa, del terreno o de la azotea; dos copias del proyecto ejecutivo; y el comprobante de pago del impuesto sobre documentos (el sello).
• Si la casa está en una finca rústica de un pequeño agricultor, además la autorización del delegado de la Agricultura del municipio.
• Plazos (artículos 72 y 73): 3 días hábiles para abrir el expediente, 10 para evaluar el proyecto y, si se aprueba, 5 para emitir la licencia y 3 para notificártela.
• Si hay fallos que se pueden corregir, te dan las recomendaciones. Si no presentas los ajustes en el plazo, archivan el expediente; esa decisión se puede llevar a los tribunales.
• La autorización de obra es más corta (artículos 82 a 84): título, dos copias del croquis o proyecto y el sello; 3 días para abrir el expediente, 10 para decidir, 3 para emitirla y 2 para notificar.
• Zonas especiales: en zonas con regulaciones especiales (turismo, Mariel, defensa) hace falta el criterio de la autoridad de la zona antes de la licencia (artículo 273). En La Habana Vieja y Centro Habana, la Oficina del Historiador responde en 15 días hábiles (artículo 298). Si la casa tiene valor patrimonial, se aplica también la ley de patrimonio (artículo 16 de la Ley 187).

Certificado de habitable y escritura de obra nueva

Al terminar, pides el certificado de habitable en Ordenamiento Territorial, con el sello pagado. Comprueban que lo construido coincide con el proyecto y la licencia, gestionan ellos mismos la aprobación sanitaria y emiten el certificado (artículo 79 del Decreto 176). Plazos: 3 días hábiles para abrir el expediente, 10 días para las comprobaciones, 5 días hábiles para emitirlo y 3 para notificarlo.

En una casa nueva, el habitable describe todo: áreas, medidas y linderos, manzana, número, precio, elementos comunes y servidumbres (artículo 80). Si terminas por etapas, puedes pedir un habitable parcial cuando lo hecho ya sea una vivienda adecuada. La licencia sigue vigente para el resto, y al final te dan un habitable nuevo (artículo 81).

Vivienda adecuada quiere decir, como mínimo: acceso desde la calle, un espacio para vivir más baño y cocina (la cocina puede estar integrada si tiene luz y ventilación) y 25 metros cuadrados útiles. Las viviendas remodeladas, divididas o ampliadas pueden tener hasta un 10 % menos (artículo 12 del Decreto 176).

Con el habitable vas al notario. Formalizar la descripción de la obra en escritura pública es un deber de quien construye (artículo 25 g) de la Ley 187), y es lo que te reconoce como dueño de lo construido (artículo 48). Pregunta al notario qué documentos pide para tu caso.

Construir encima de una casa: cómo se cede la azotea

El dueño de una casa puede ceder toda la superficie de su azotea o una parte, para que otra persona construya o amplíe su vivienda. Puede cobrar o regalarla. Se hace ante notario, en escritura pública, y solo si no hay regulaciones urbanísticas que lo impidan (artículo 78 de la Ley 187). El precio lo acuerdan las partes (artículo 80).

Antes de ir al notario, el dueño necesita tres papeles (artículo 229 del Decreto 176):

• Una certificación de que no hay regulaciones urbanísticas que impidan construir viviendas allí (la emite Ordenamiento Territorial).
• Un dictamen técnico o una certificación catastral con la descripción del inmueble, sus linderos y la porción que se cede (también de Ordenamiento Territorial).
• Un documento técnico de que la casa de abajo resiste la nueva construcción, emitido por la autoridad facultada.
• La escritura debe decir (artículo 84 de la Ley 187): qué parte de la azotea se cede, que los bajos resisten, el derecho de quien construye a conectarse al agua y al alcantarillado de abajo, las demás servidumbres que acuerden y el precio o que es gratis.
• Quien recibe la azotea puede, según lo que diga la escritura, hacer una escalera en el terreno o dentro de la casa de abajo, pasar por el jardín o el portal hasta ella y conectar el agua con medición independiente cuando proceda (artículo 81).
• Si ya hay escalera a la azotea, el que construye tiene que hacer otra hasta su nueva azotea, salvo que pacten lo contrario (artículo 82).
• La parte de la azotea que no se cede sigue siendo privada o común, según acuerden (artículo 80.2).

Azotea de un edificio: tienen que firmar todos

En un edificio de apartamentos, la azotea es un elemento común de todos (artículo 20 del Decreto 177). Por eso, cuando se cede, todos los propietarios son cedentes y todos cobran una parte del precio (artículo 83 de la Ley 187), en partes iguales (artículo 24 del Decreto 177). No cobran los que ocupan gratis ni los arrendatarios representados por el Estado. Los vecinos pueden decidir que el dinero vaya a la cuenta de la Junta de Administración.

La cesión de la azotea necesita unanimidad en la Junta de Administración. Esa unanimidad hace falta también en segunda convocatoria, donde no basta la mayoría simple (artículo 32 del Decreto 177). Con un solo vecino en contra, no hay cesión.

Las azoteas de los pent-houses no se pueden ceder (artículo 23.2 del Decreto 177). Si la azotea es de un edificio del Estado, la entidad dueña lo propone al Consejo de la Administración Municipal con un croquis y un dictamen de resistencia, y la cesión siempre tiene precio (artículo 79 de la Ley 187 y artículo 117 del Decreto 176).

Terreno para construir: solar privado o solar del Estado

Un solar yermo es un terreno dentro de un pueblo o ciudad sin construcción, o con algo de poca importancia (artículo 7 v) de la Ley 187). Hay dos caminos.

Comprarlo a su dueño. El dueño de un solar inscrito en el Registro puede venderlo, permutarlo, donarlo o darte derecho de superficie para que construyas, siempre que las regulaciones lo permitan (artículo 76). Se hace ante notario. Si las regulaciones impiden construir en su solar, el dueño puede pedir permutarlo por uno del Estado (artículo 230 del Decreto 176).

Pedirlo al Estado, en derecho perpetuo de superficie. El Estado no te vende el terreno: te da el derecho a construir en él para siempre, a cambio de un pago (artículo 23 de la Ley 187). El derecho no se puede vender aparte; va unido a la casa que construyas y se transmite con ella (artículo 44 del Decreto 176).

• Dónde: escrito en Ordenamiento Territorial del municipio donde vives, con tus datos y los de tu pareja, el núcleo, cómo vas a pagar y una declaración jurada de que no tienes otra vivienda ni otro solar (artículo 37 del Decreto 176).
• Quién va primero (artículo 31): afectados por desastres, vecinos de barrios precarios, albergados y casos sociales, gente en zonas de riesgo, cooperativas de vivienda y otros casos de interés económico-social.
• Tamaño: en suelo urbanizable, parcelas de 150 a 250 metros cuadrados; en suelo ya urbanizado depende de la zona (artículo 33).
• Plazos: Ordenamiento Territorial revisa en hasta 20 días hábiles y propone en 10; el Consejo de la Administración Municipal decide en 20 (artículos 38 a 40). Si no hay solares disponibles, el expediente se archiva pero sigue vigente dos años (artículo 41).
• Pago: te dan la certificación del precio y tienes 30 días hábiles para pagar en el banco, que puede darte crédito (artículos 54 y 55).
• Obligación: empezar a construir en un año. Te pueden dar un año más de prórroga o cancelar el derecho (artículo 23.2 de la Ley 187). También lo pierdes si paras la obra más de un año sin causa justificada o usas el terreno para otra cosa (artículo 57 del Decreto 176).
• Si varios reciben un mismo solar para un edificio, quien recibe la planta baja tiene que hacer toda la estructura (cimientos, paredes y cubierta sólida) para que los demás puedan construir encima (artículo 51).

Dividir la casa, unir dos o ceder un cuarto al vecino

• Dividir: el dueño o los dueños pueden dividir la casa si las dimensiones y la estructura lo permiten. Con acuerdo, se hace ante notario; sin acuerdo, en el tribunal (artículo 69 de la Ley 187). Cada parte tiene que quedar como vivienda adecuada: al menos 22,5 metros cuadrados útiles, con la tolerancia para viviendas divididas (artículo 12 del Decreto 176).
• Una persona puede quedar dueña de las dos casas resultantes (artículo 69.3), pero recuerda el límite: hasta dos viviendas en propiedad, más una de descanso que ya figure así en el título (artículo 4 de la Ley 187).
• División obligatoria: si un copropietario no quiere, el que la pide lleva los argumentos técnicos al tribunal, paga las obras y prepara primero la parte de la otra persona. Si el otro sigue negándose, el tribunal puede firmar la escritura en su lugar (artículo 225 del Decreto 176).
• Unir: los dueños de dos casas que se tocan, de lado o de arriba abajo, pueden unificarlas ante notario si no contradicen las regulaciones (artículo 68.1 de la Ley 187).
• Ceder un cuarto o un espacio al vecino: se puede, gratis o cobrando, si las dos siguen siendo viviendas adecuadas (artículo 68.3). Ante notario hacen falta los títulos de las dos casas inscritos en el Registro, la licencia o autorización de obra y la certificación del valor catastral de ambas (artículo 224 del Decreto 176).

Si ya construiste sin papeles: cómo ponerlo en orden

Es el caso más común: una planta arriba, un cuarto al fondo o un garaje cerrado que nunca se declararon. La ley no lo deja pasar. Todo titular está obligado a inscribir en el Registro las variaciones constructivas (artículo 140 de la Ley 187), y quien no tiene la obra al día en el título tendrá problemas para vender o permutar.

Para una casa, el instrumento que da el Reglamento es el dictamen técnico de descripción, tasación, medidas y linderos de Ordenamiento Territorial. Sirve para acreditar que lo construido cumple las regulaciones y para actualizar la descripción, siempre que el cambio no viole la ley (artículo 66 del Decreto 176). Se pide con el título y el sello; tardan 2 días hábiles en abrir el expediente, 10 en medir y graficar, 5 en emitirlo y 3 en notificarlo (artículos 86 y 87). Con eso vas al notario para actualizar el título y luego al Registro. Pregunta al notario qué escritura corresponde a tu caso.

Si la obra no cumple las regulaciones, el dictamen no la va a respaldar. La Ley 145 de Ordenamiento Territorial dice que, cuando una obra se hizo sin las formalidades legales, se aplica la legislación de contravenciones (artículo 53). Eso puede significar multa y obligación de corregir. El texto de la Gaceta de la Ley 187 no fija esas multas para casas: pregúntalas en Ordenamiento Territorial.

• En edificios de apartamentos hay un proceso especial de tres años desde la entrada en vigor del Decreto 177 para ordenar y legalizar cambios y ampliaciones, incluidas las de azotea (disposición transitoria cuarta y artículo 60 del Decreto 177).
• Se legaliza si no viola las regulaciones, es técnicamente correcto y lo aprueba la mayoría absoluta de los vecinos. Si ocupa elementos comunes, hace falta el 100 % (disposición transitoria cuarta).
• Los adoses (ampliaciones pegadas al edificio) se legalizan si cumplen los requisitos de estructura y estética. Si no, se puede regularizar: pagas la multa y haces los ajustes técnicos bajo supervisión (artículos 61 y 65).
• No se legaliza en zonas reservadas a usos incompatibles con la vivienda, en zonas costeras o vulnerables al cambio climático, ni lo que no cumple los parámetros de estructura, materiales o estética (artículo 64). En esos casos, la norma prevé la erradicación, multa y obligación de hacer (artículos 66 d) y 68).
• Cambiar puertas o ventanas, abrir un vano de puerta al apartamento o poner rejas no impide que actualicen tus documentos directamente (artículo 63).
• Mientras tanto, si haces una obra sin autorización en un edificio, te pueden paralizar la actividad hasta 180 días, o de forma definitiva si reincides (artículos 54 y 55 del Decreto 177).
• Casos antiguos: si vives desde antes del 1 de enero de 1985 en una vivienda construida en la azotea de otro con su consentimiento, la ley te considera ocupante legítimo (disposición transitoria cuarta d) de la Ley 187) y puedes pedir la propiedad sin pagar (artículo 263 del Decreto 176). Hay un plazo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley (disposición transitoria tercera). Se pide en la Dirección de la Vivienda Municipal.

Registro de la Propiedad y certificación catastral

Después del notario, inscribe la escritura en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles. La ley obliga a inscribir la titularidad, las transmisiones, las cargas y las variaciones constructivas (artículo 140 de la Ley 187).

El catastro es otra cosa: es el registro técnico de Ordenamiento Territorial (INOTU) con la superficie, los linderos, las construcciones y el valor catastral de cada inmueble. La Resolución 15/2026 del INOTU regula cómo se pide la certificación catastral.

• Se pide en la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial o en la Unidad de Servicios y Trámites (artículo 8 de la Resolución 15/2026).
• Si la casa tiene cambios que no están en el catastro, hay que actualizarlo antes de emitir la certificación (artículo 10).
• Si el título o el Registro no coinciden con el catastro, o hay división de parcela, reclamaciones de áreas o diferencias de terreno, van a ver la casa en persona (artículo 12).
• Los cambios en las construcciones se toman por tu declaración, que firmas en una planilla (artículo 13). Declara la verdad: lo que firmas queda archivado con la certificación.
• Se paga en línea por Transfermóvil o EnZona (artículo 7).
• La certificación catastral vale cinco años desde que se emite (artículo 18.4 del Decreto 176).
• Si vives en una casa construida sobre la azotea de otra, el valor catastral se calcula para todo el edificio y se reparte según los metros construidos de cada vivienda (Resolución 16/2026, anexo I).

Créditos, subsidios y materiales

Para construir por esfuerzo propio, la ley te reconoce el derecho a pedir créditos bancarios y subsidios, alquilar equipos a entidades autorizadas y contratar mano de obra a empresas, cooperativas u otras formas autorizadas (artículo 24 de la Ley 187). Los jóvenes de 18 a 30 años tienen, entre otras facilidades, un subsidio para comprar materiales de construcción (artículo 64).

El Decreto 176 derogó las resoluciones anteriores que regulaban cómo se daban los subsidios para acciones constructivas (Resolución V-61 de 2017 y de 2021). Pregunta en la Dirección de la Vivienda Municipal qué procedimiento se aplica ahora.

Si te dieron un subsidio del Consejo de la Administración Municipal para construir tu casa y la vendes o la donas en los primeros quince años, tienes que devolver al Presupuesto del Estado todo lo subsidiado (artículo 53 de la Ley 187). El notario no firma la venta sin ese pago (artículo 93 del Decreto 176).

Por qué todo esto importa cuando quieras vender

Para vender, el notario exige que la casa esté inscrita en el Registro (artículo 90.2 de la Ley 187). Si el título dice una planta y la casa tiene dos, el comprador está comprando algo que en los papeles no existe. Eso frena o tumba muchas ventas.

Para permutar es más explícito: la Dirección de la Vivienda no admite la permuta si hay obras posteriores al título que no se han actualizado (artículo 242 del Decreto 176), y en la declaración jurada tienes que decir si las hay (artículo 241).

En un apartamento, las deudas con la Junta de Administración se pagan al vender. Si no, pasan al comprador y la escritura lo dice (artículo 6.3 del Decreto 177).

Si piensas vender en unos años, haz ahora la licencia, el habitable, la escritura y la inscripción. Es mucho más fácil que regularizar con un comprador esperando. Mira la lista completa en nuestra guía de papeles para vender.

Casos prácticos

• Marta tiene una casa de una planta en Santos Suárez y su hijo quiere hacerse un apartamento encima. Ella pide la certificación de regulaciones y el dictamen o la certificación catastral con la parte a ceder. Un técnico acredita que la casa resiste. Le cede la azotea gratis ante notario, con la escalera por el lateral y el agua conectada a la de abajo. El hijo saca la licencia a su nombre con esa escritura, construye, pide el habitable, describe la obra ante notario y la inscribe.
• En un edificio de seis apartamentos en el Vedado, un vecino quiere comprar la azotea para construir. Cinco vecinos dicen que sí y uno dice que no. Sin unanimidad no hay cesión. Si se ponen de acuerdo, los seis firman como cedentes y cobran en partes iguales.
• Pedro amplió hace diez años un cuarto al fondo sin licencia. Antes de anunciar la casa, pide el dictamen técnico de descripción, tasación, medidas y linderos. Si cumple las regulaciones, actualiza el título ante notario, lo inscribe y actualiza el catastro. Después vende sin sorpresas.
• Dos hermanos heredan una casa grande y quieren vivir cada uno en su parte. Si las dimensiones y la estructura lo permiten y cada mitad queda como vivienda adecuada, hacen la división ante notario. Si uno no quiere, el otro puede pedirla en el tribunal.
• Yaima vive en un albergue y pide un solar al Estado. Si le aprueban la entrega, paga en el banco el precio del derecho perpetuo de superficie en 30 días hábiles, o pide un crédito. Tiene un año para empezar a construir.

Errores frecuentes

• Empezar la obra «y luego se legaliza». La licencia es previa. Lo que no cumple las regulaciones puede acabar en multa, paralización o erradicación.
• Comprar una azotea con un papel privado. La cesión es ante notario, en escritura pública. Un acuerdo de palabra o un documento firmado en la casa no te da el derecho.
• Cerrar el trato de la azotea de un edificio con el presidente de la Junta o con la mayoría. Hace falta la unanimidad, y todos son cedentes.
• No comprobar si la casa de abajo resiste. El documento técnico es obligatorio para la cesión y te protege a ti.
• Cambiar el proyecto a mitad de obra sin aprobarlo. Cualquier modificación se consulta antes.
• Olvidar el habitable y la escritura. Sin ellos, lo construido no está en tu título.
• Dividir la casa en partes que no llegan a vivienda adecuada (25 metros cuadrados útiles, con un 10 % de tolerancia en divididas).
• Dejar el solar del Estado sin empezar más de un año. Puedes perder el derecho y te devuelven lo pagado con un descuento.
• Declarar en el catastro menos de lo construido. Lo que firmas queda archivado.

Ten en cuenta

Esto es información general, no asesoramiento legal. Las normas que desarrollan la Ley 187 todavía se están publicando: antes de pagar nada, confirma tu caso con un notario o un abogado en Cuba.

Preguntas frecuentes