Alquilar una casa en Cuba: guía para inquilinos y propietarios

Qué dice la ley ahora

Desde el 21 de octubre de 2026 rige la Ley 187 de la Vivienda, que derogó la Ley 65 de 1988 y sus decretos-leyes modificativos. El artículo 72 de la Ley 187 es claro: el dueño tiene derecho a alquilar la casa completa, cuartos o espacios (un garaje, una azotea, un patio), siempre que no perjudique a las personas que la ley protege dentro de la casa.

Para alquilar no hay una sola norma, sino varias que se suman:

• Ley 187 (artículo 72) y su Reglamento, el Decreto 176 (artículos 227, 293 y 300): quién puede alquilar y cómo se formaliza el contrato.
• Código Civil (artículos 389 a 395): derechos y obligaciones del dueño y del inquilino.
• Decreto-Ley 90/2024 del trabajo por cuenta propia, modificado por el Decreto-Ley 133/2026: la autorización como arrendador.
• Resolución 271/2024 del Ministerio de Finanzas y Precios y Ley 113 del Sistema Tributario: los impuestos.

Quién puede alquilar (y quién no)

Puede alquilar el dueño. El Decreto-Ley 90 lo dice sin rodeos: para la actividad de arrendador «es requisito indispensable ser propietario del inmueble» (artículo 16.1). El dueño puede alquilar a personas, a mipymes, a empresas privadas y a cooperativas no agropecuarias (artículo 16.2).

Hay límites y casos especiales:

• Los convivientes protegidos. El alquiler no puede afectar a las personas que el artículo 66.1 de la Ley 187 protege si no tienen otra casa ni medios: padres, hijos, el cónyuge o la pareja de hecho inscrita, la madre o el padre que cuida a los hijos, adultos mayores vulnerables, entre otros.
• El inquilino de una casa particular puede subalquilar solo con la aprobación del dueño (artículo 72.3 de la Ley 187). El contrato de subarriendo lleva esa autorización como condición (artículo 227.3 del Decreto 176).
• Si vives en una casa del Estado como arrendatario, necesitas autorización de la Dirección de la Vivienda Municipal para subarrendar cuartos o espacios (artículo 104 f de la Ley 187). Si la ocupas en usufructo, también (artículo 112 b).
• Si la casa es de un familiar tuyo y la usas como domicilio de una mipyme o cooperativa de la que eres socio (cónyuge o parientes hasta segundo grado), el dueño no está obligado a sacar la autorización de arrendador (artículo 72.4 de la Ley 187 y artículo 29.2 del Decreto-Ley 90).

La autorización como arrendador

Alquilar de forma habitual es una actividad económica, y la vía prevista es inscribirse como trabajador por cuenta propia en la actividad de «arrendador de vivienda, habitaciones y espacios». El Decreto-Ley 90 advierte que ejercer sin las licencias y permisos que correspondan «constituye un ilícito que genera responsabilidad» (artículo 29.3).

La solicitud se presenta en la Oficina de Trámites y Empleo de la Dirección de Trabajo municipal o en las unidades de Servicios y Trámites donde existan (artículo 13), en cualquier municipio o por vía digital si está disponible (artículo 15). Con el Decreto-Ley 133/2026, si cumples los requisitos, te aprueban en el mismo acto (artículo 20.2).

Quedas acreditado con tres papeles (artículo 19): la certificación de aprobación como trabajador por cuenta propia, la identificación fiscal que emite la ONAT y la certificación de la cuenta bancaria fiscal. La oficina avisa al banco y a la ONAT, que te inscribe de oficio en el Registro de Contribuyentes.

Pregunta en la oficina de tu municipio qué documentos de la casa te piden: lo razonable es llevar el título de propiedad y tu carné de identidad.

El contrato: qué poner y cómo firmarlo

La Ley 187 dice que en el contrato queda definido «el objeto, tiempo de duración, precio, derechos y obligaciones de las partes y cualquier otro elemento que se considere necesario» (artículo 72.2).

Si el alquiler dura más de un año, el Decreto 176 pide formalizarlo ante notario (escritura pública) o en contrato privado (artículo 227.1). Para alquileres más cortos, ponlo igual por escrito: el Código Civil exige forma escrita en los actos de más de 500 pesos (artículo 51). Y si hay un conflicto entre las partes, se resuelve en los tribunales (artículo 227.2 del Decreto 176), así que el papel firmado es tu prueba.

Lo mínimo que debe decir el contrato:

• Nombre, carné de identidad y dirección de las dos partes (y del representante, si lo hay).
• Qué se alquila: casa completa, qué cuartos, si incluye baño, cocina, azotea, garaje o muebles.
• Fecha de inicio y de fin.
• Precio, moneda, día de pago y cuenta bancaria a la que se paga.
• Depósito: cuánto, para qué se usa y cuándo se devuelve.
• Quién paga la corriente, el agua, el gas y el teléfono o internet.
• Si se permite subalquilar o meter a más personas.
• Cómo y con cuánto aviso se puede terminar antes de tiempo.
• Inventario de muebles y equipos, con fotos firmadas por los dos.

Derechos y obligaciones de cada parte

El Código Civil fija la base. El dueño (arrendador) está obligado a entregar la casa o el cuarto acordado, hacer a su costa las reparaciones mayores y urgentes, dejar al inquilino usarlo en paz y responder si aparecen defectos ocultos (artículo 393).

El inquilino (arrendatario) está obligado a pagar en los términos pactados, usar la casa con cuidado y para lo acordado, avisar de cualquier reparación mayor o urgente, hacer a su costa las reparaciones menores del uso normal y devolverla como la recibió, salvo el desgaste normal (artículo 394).

Otras reglas que conviene conocer:

• El inquilino no puede subalquilar ni ceder la casa sin autorización expresa del dueño (artículo 395 del Código Civil y 72.3 de la Ley 187).
• Si el dueño vende la casa, el contrato sigue vigente con el nuevo dueño hasta que termine (artículo 391). Si muere el inquilino, sus herederos conservan el derecho hasta el final del contrato (artículo 390).
• Si el contrato vence y el inquilino sigue en la casa sin que el dueño se oponga, se prorroga por un plazo igual al original. Cualquiera puede terminar esa prórroga avisando con la mitad de ese plazo de antelación (artículo 392).

Depósito, pagos y moneda

Ninguna de las normas revisadas fija cuánto debe ser el depósito o fianza ni cuándo se devuelve. Es un pacto entre las partes, y por eso tiene que estar en el contrato: la cantidad, en qué casos se descuenta algo (daños, facturas pendientes) y en cuántos días se devuelve al entregar las llaves.

Sobre el dinero: el arrendador autorizado cobra y paga a través de su cuenta bancaria fiscal, y si el inquilino paga por transferencia, el arrendador tiene que darle los datos de esa cuenta (artículo 30.1 del Decreto-Ley 90 y artículo 24.2 de la Resolución 271/2024). Pagar por banco te deja un comprobante de cada mes.

¿Pesos o divisas? El Decreto-Ley 90 dice que el trabajador por cuenta propia comercializa sus servicios «en moneda nacional» (artículo 30.2). A la vez, la Resolución 271/2024 admite cuentas fiscales en pesos y en moneda libremente convertible (artículo 21.2). Si te proponen cobrar o pagar en divisas, pregunta antes en tu banco o en la ONAT cómo hacerlo dentro de la norma.

Alquilar a turistas o a cubanos que viven fuera

Se puede, pero con obligaciones y permisos extra. Si alquilas como trabajador por cuenta propia, el artículo 27 del Decreto-Ley 90 te obliga a responder de lo que pase en la casa y, además:

• Llevar el Registro de Arrendatarios y sus acompañantes (nombre, apellidos, ciudadanía, número de identidad o pasaporte) y guardarlo cinco años, aunque dejes la actividad.
• Informar al órgano del Ministerio del Interior los datos del inquilino y sus acompañantes cuando alquilas a personas residentes en el exterior. El Decreto 160/2026 repite esta obligación (Disposición Especial Primera).
• No hacerlo es una contravención muy grave, con multa de 60 a 100 cuotas (artículo 13.1 g del Decreto-Ley 91/2024). Permitir molestias o riesgos a los vecinos también lo es (artículo 13.1 h).
• En La Habana Vieja y Centro Habana, dentro de la Zona Priorizada para la Conservación, los alquileres de viviendas, cuartos y espacios los autoriza el Plan Maestro de la Oficina del Historiador (artículo 300 del Decreto 176).
• En las Zonas de Alta Significación para el Turismo, el alquiler de cuartos o espacios se ajusta a las regulaciones vigentes para esas zonas (artículo 293 del Decreto 176). Pregunta en Vivienda de tu municipio antes de anunciar.

Impuestos si eres el dueño

El arrendador por cuenta propia tributa por el régimen general (artículo 3 de la Resolución 271/2024 del Ministerio de Finanzas y Precios). En resumen:

• Impuesto sobre las ventas y los servicios: 10 % de lo que cobras cada mes (artículo 19.1).
• Cuota mensual a cuenta del impuesto sobre los ingresos personales: 5 % de lo que cobres en el mes por encima de 3 260 pesos (artículo 20; artículo 52 de la Ley 113).
• Declaración jurada anual ante la ONAT para liquidar el impuesto sobre los ingresos personales (artículos 4 y 18). En la campaña de 2026 el plazo terminó el 30 de abril, con un 5 % de bonificación para quien declarara y pagara hasta el 28 de febrero.
• Contribución a la seguridad social: 20 % de la base de contribución que elijas (artículo 12 de la Resolución 271 y artículo 9.1 del Decreto-Ley 92/2024). No estás obligado si ya cotizas por otro régimen (por ejemplo, si trabajas en una empresa) o si eres mujer de 60 años o más u hombre de 65 o más (artículo 5.2 del Decreto-Ley 92).
• Si pagas los impuestos por canales electrónicos, tienes un 3 % de bonificación (artículo 7 de la Resolución 271).
• Si contratas a alguien (limpieza, administración), pagas además el impuesto por la utilización de la fuerza de trabajo cada trimestre (artículo 8).

Si vives fuera y quieres alquilar tu casa

Muchos dueños emigrados quieren que su casa no se quede cerrada. La ley ofrece varias vías:

• Alquilar con un representante. Si el dueño delega en un representante, es este quien tramita la autorización de arrendador (artículo 16.3 del Decreto-Ley 90). El poder se otorga ante notario (artículo 414.3 del Código Civil): pregunta al notario qué poder acepta si lo firmas fuera de Cuba.
• Desde septiembre de 2026, los cubanos residentes en el exterior pueden ejercer el trabajo por cuenta propia si la actividad no exige que estén en el país (artículo 4.2 del Decreto-Ley 90, en la redacción del Decreto-Ley 133/2026). Confirma en la Oficina de Trámites cómo se aplica al alquiler en tu caso.
• Si el arrendador autorizado se va del país, tiene que comunicarlo y acreditar quién lo representa a efectos del alquiler (artículo 27 d del Decreto-Ley 90).
• La Ley 187 pide además que el dueño que se ausente nombre un representante para emergencias, trámites o, en edificios, las obligaciones de la comunidad (artículo 139.3).
• Si lo que quieres es prestar la casa gratis a un familiar, eso no es alquiler: es un comodato, que se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad (artículo 73 de la Ley 187).

Si buscas casa: buscar, visitar y comprobar antes de pagar

Busca en anuncios con fotos de cada cuarto y con la zona clara, y habla directamente con quien alquila. Visita la casa tú o alguien de confianza, de día, y abre las llaves: el agua y la corriente se notan en la visita. Pregunta si hay planta eléctrica o paneles, si el agua llega todos los días y a qué piso.

Antes de dar un solo peso, comprueba esto:

• Que quien alquila es el dueño: pide ver el título de propiedad y su carné de identidad, y que los nombres coincidan. La Ley 187 obliga a los titulares a inscribir su casa en el Registro de la Propiedad (artículo 140).
• Si quien alquila no es el dueño, que tenga un poder notarial del dueño o, si es un inquilino que subalquila, la autorización escrita del dueño.
• Que el arrendador tenga su certificación como trabajador por cuenta propia: debe portarla (artículo 26 b del Decreto-Ley 90).
• Que la casa coincide con el anuncio y que no vive nadie más en la parte que vas a alquilar.
• Que el contrato está escrito y firmado antes de pagar, con el depósito y el inventario.
• Que pagas a la cuenta bancaria del arrendador, no en efectivo a un intermediario ni a la cuenta de un tercero.

Estafas típicas en alquileres

La regla es la misma que para comprar: no pagues por una casa que no has visto a alguien que no puede demostrar que es el dueño. Estas son las trampas más comunes:

• El adelanto sin ver la casa: fotos bonitas, precio bajo y un «dueño» fuera de Cuba que pide uno o varios meses por transferencia para «reservarla».
• El falso dueño: un inquilino, un pariente o un vecino con llave enseña la casa y cobra como si fuera suya.
• El mismo cuarto alquilado a varias personas, cobrando a cada una un depósito.
• La casa que en la visita está vacía y el día de la mudanza tiene a alguien viviendo dentro.
• El depósito que nunca se devuelve porque no había contrato ni inventario.
• La prisa: «hay otro interesado, paga hoy».

Errores frecuentes

• Alquilar «de palabra». Sin contrato escrito no hay prueba de precio, plazo ni depósito, y los conflictos van a los tribunales.
• Alquilar sin autorización como arrendador y sin pagar impuestos.
• No llevar el Registro de Arrendatarios o no informar al Ministerio del Interior cuando el huésped vive fuera de Cuba.
• Subalquilar sin permiso del dueño, o alquilar una casa del Estado sin autorización de Vivienda.
• Olvidar a los convivientes: alquilar la casa entera cuando dentro viven personas protegidas por el artículo 66.1 de la Ley 187.
• Dejar que el contrato venza sin decir nada: si el inquilino se queda sin oposición, se prorroga por el mismo plazo (artículo 392 del Código Civil).
• Pagar o cobrar en efectivo, sin comprobante.
• Dar a un familiar un poder «de palabra» para que alquile tu casa: el poder va ante notario.

Casos prácticos

• Marta alquila un cuarto con baño en su casa del Cerro a un estudiante, por 20 000 pesos al mes. Saca la autorización como arrendadora, firma un contrato escrito y cobra por banco. Cada mes paga el 10 % de impuesto sobre los servicios (2 000 pesos) y una cuota a cuenta del 5 % sobre lo que pasa de 3 260 pesos (837 pesos). Como trabaja en una empresa estatal, ya cotiza a la seguridad social por ese régimen. En la declaración jurada anual se ajusta lo pagado.
• Jorge vive en Madrid y su casa del Vedado está vacía. Otorga un poder notarial a su hermana, que tramita la autorización de arrendador en su nombre (artículo 16.3 del Decreto-Ley 90), firma los contratos y cobra en la cuenta fiscal.
• Ana encuentra un apartamento en Playa a buen precio. El «dueño» dice estar en el extranjero y pide dos meses por adelantado antes de enseñarlo. Ana no paga: pide visitarlo, ver el título y hablar con el dueño o con su apoderado. Nadie aparece.
• Luis alquila un apartamento entero y quiere subalquilar un cuarto. Antes necesita la autorización del dueño por escrito (artículo 72.3 de la Ley 187); sin ella, el dueño puede reclamarle por incumplir el contrato.
• Carmen tiene una casa en La Habana Vieja y quiere alquilarla a turistas. Además de la autorización como arrendadora, necesita la autorización del Plan Maestro de la Oficina del Historiador (artículo 300 del Decreto 176), llevar el Registro de Arrendatarios e informar al Ministerio del Interior de cada huésped que vive fuera de Cuba.

Ten en cuenta

Esto es información general, no asesoramiento legal. Las normas que desarrollan la Ley 187 todavía se están publicando: antes de pagar nada, confirma tu caso con un notario o un abogado en Cuba.

Preguntas frecuentes